Síndicos: saiba como fazer um planejamento anual e mensal para a gestão eficiente do condomínio

Com uma rotina marcada por obrigações financeiras, exigências legais e manutenção predial, a gestão condominial exige organização e planejamento estratégico ao longo de todo o ano. No decorrer do ano, a gestão do síndico envolve responsabilidades administrativas, financeiras, trabalhistas e técnicas que demandam controle rigoroso e acompanhamento contínuo.

Segundo a professora do curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado (FECAP), Rosely Schwartz, a falta de planejamento pode comprometer tanto a saúde financeira do condomínio quanto a segurança dos moradores. “O síndico precisa ter capacitação para organizar as atividades ao longo do ano e contar com o apoio da administradora para estruturar um planejamento anual consistente”, orienta.

Com organização e previsibilidade, o condomínio reduz riscos, evita surpresas financeiras e fortalece a confiança dos condôminos na gestão. “Planejar é a melhor forma de garantir transparência, segurança jurídica e valorização do patrimônio”, destaca a especialista.

A seguir, a docente da FECAP orienta síndicos e administradores sobre as principais medidas que devem integrar o planejamento anual para assegurar transparência, conformidade e preservação do patrimônio coletivo.

PLANEJAMENTO ANUAL

O síndico deve prever despesas e providências fundamentais, como renovação do seguro, inspeções técnicas obrigatórias, manutenção de elevadores, verificação das instalações elétricas e de gás, inspeção de para-raios e atualização do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros). Também é recomendada a realização da inspeção predial conforme a NBR 16.747/2020 da ABNT, além da análise periódica de contratos com fornecedores e da elaboração detalhada da prestação de contas anual.

O que o síndico deve observar:

• Seguro: verificar o vencimento da apólice de seguro e se todas as benfeitorias realizadas foram incorporadas ao contrato;
• Limpeza das caixas d’água: planejar a data semestral. Após a limpeza das caixas, realizar a análise de vários pontos do condomínio com empresa independente daquela que fez a limpeza das caixas;
• Desinsetização: agendar o trabalho semestral;
• Brigada de incêndio: realizar o treinamento dos funcionários a cada ano;
• Extintores e mangueira de incêndio: contratar uma empresa habilitada para fazer a inspeção anual dos equipamentos;
• Instalações elétricas: verificar a periodicidade que deve acompanhar o prazo do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros);
• Para-raios: contratar profissionais habilitados para inspeção e manutenção;
• Instalações de gás: fazer a inspeção anual para certificar-se de que o condomínio não apresenta vazamentos, tanto na central como nas unidades;
• Elevadores: solicitar à empresa contratada para a manutenção dos elevadores um laudo anual, com o recolhimento de ART do engenheiro responsável pelos equipamentos;
• AVCB: verificar o prazo de validade do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), que no estado de São Paulo, é de 3 anos para os condomínios residenciais. Caso vença no ano em curso, preparar toda documentação e dar entrada no Corpo de Bombeiros para que seja feita a inspeção;
• Contrato com fornecedores e prestadores de serviços: avaliar se os preços cobrados atualmente estão condizentes com os valores oferecidos pelo mercado e o prazo destes contratos;
• Inspeção predial: aprovar em assembleia a contratação de uma empresa para realizar a inspeção predial, de acordo com a NBR 16.747/2020 da ABNT, para prevenir problemas estruturais que podem se agravar ao longo do tempo;
• Orçamento anual: manter a análise mensal atualizada dos recebimentos e pagamentos para facilitar a elaboração do orçamento que será apresentado na próxima assembleia;
• Prestação de contas anual: elaborar um relatório com todas as importantes ações que ocorreram durante o ano para ser apresentada na assembleia anual. Inclua fotos, datas dos fatos e valores, além de gráficos que evidenciam a movimentação financeira no período indicada nos demonstrativos financeiros mensais.

PLANEJAMENTO MENSAL

Entre as ações mensais consideradas estratégicas estão a conferência da emissão de boletos e da folha de pagamento dos funcionários, o controle de inadimplência, a conciliação bancária e o monitoramento do consumo de água para evitar desperdícios e custos inesperados. Essas medidas permitem manter o equilíbrio do orçamento e prevenir déficits na conta ordinária.

Entre as principais ações que ocorrem durante o mês, estão:

• Boletos: analisar se os valores relacionados no relatório das emissões dos boletos para os condôminos estão corretos, os quais serão enviados com a antecedência para pagamento dentro do prazo acordado;
• Horas extras: conferir se todas as horas extras e outras verbas ocasionais foram lançadas na folha de pagamento dos empregados do condomínio;
• Pagamento de contas: efetuar o pagamento de todas as contas que vencem durante o mês, certificando-se de que foram contratadas e realizadas;
• Caixa: verificar se os recebimentos e pagamentos estão de acordo com o previsto no orçamento, evitando saldo negativo da conta ordinária;
• Notas fiscais: avaliar, quando houver a contratação de pessoal terceirizado, como portaria e limpeza, a correta emissão da nota fiscal e a apresentação da folha de pagamento individual em nome do condomínio;
• Tributos e impostos: checar se as retenções dos tributos dos terceirizados e encargos sociais foram recolhidos no prazo;
• Realizar a conciliação bancária: comparando os valores com o saldo apresentado no Demonstrativo Financeiro mensal;
• Inadimplência: verificar o saldo da inadimplência, indicar as ações que devem ser adotadas pela administradora e encaminhar para o escritório de advocacia quando as medidas administrativas não surtiram efeito para o pagamento do débito;
• Monitorar o consumo de água diariamente: para evitar vazamentos que possam elevar bruscamente o valor pago e, caso seja identificada alteração, realizar vistoria nas áreas comuns e, depois, nas unidades.

“O síndico e a empresa administradora, tendo essas informações organizadas e bem planejadas, proporcionarão maior transparência, confiança e segurança de que os valores pagos pelos condôminos estão sendo bem administrados e que o patrimônio está sendo valorizado pelas manutenções bem realizadas”, finaliza Rosely.

A especialista: Rosely Schwartz é administradora especialista em condomínios, contabilista, autora do livro Revolucionando o Condomínio – 16ª ed. (Ed. Benvirá). Autora e docente dos cursos de Administração de Condomínios e Síndico Profissional na FECAP com transmissão ao vivo e do curso 100% Online de OCondomínio. Coordenadora do GEAC (Grupo de Excelência e Administração de Condomínios do CRA-SP).

Sobre o curso

Com coordenação da especialista em formação e capacitação de gestores de condomínios, Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, o curso é dividido em três módulos: Inicial, Avançado I e Avançado II. Com atividades totalmente on-line, e aulas transmitidas via Zoom, é possível estar dentro da sala de aula de onde você estiver, imersão completa com os docentes e os alunos.

Para atuar com responsabilidade na área da administração de condomínio, uma formação adequada é um diferencial. Tanto condomínios residenciais como comerciais precisam atender a uma ampla legislação, que pode ser comparada às normas das empresas.

“Gerenciar bem o patrimônio significa ter um ambiente harmonioso, seguro, tranquilo e valorizado. Para que as pessoas possam morar com segurança e tranquilidade nos milhares de prédios e condomínios espalhados pelo Brasil, quem ‘coloca ordem’ nesses locais precisa administrar com eficiência e cumprir todas as exigências legais”, afirma Rosely.

O curso oferece aos participantes todos os subsídios necessários para gerenciar de forma eficiente qualquer condomínio. O aluno poderá iniciar sua formação por qualquer dos Módulos. adequando às de acordo com a sua disponibilidade de tempo. No entanto, para ter a capacitação completa, é indispensável que o aluno curse todos os módulos.

Módulo Inicial

• Carga Horária: 56 horas
• Início das aulas: 23/03/2026
• Horário: segundas-feiras, das 18h30 às 22h30
• Aulas: 12 encontros semanais
• Inscrições: até 30/03/2026

Módulo Avançado I

• Carga Horária: 42 horas
• Início das aulas: 08/04/2026
• Horário: segundas-feiras, das 19h às 22h30
• Aulas: 12 encontros semanais
• Inscrições: até 15/04/2025

Módulo Avançado II

• Carga Horária: 42 horas
• Início das aulas: 09/04/2026
• Horário: quintas-feiras, das 19h às 22h30
• Aulas: 12 encontros semanais
• Inscrições: até 16/04/2026

Os cursos podem ser adquiridos individualmente ou em conjunto, garantindo assim condições exclusivas. Para mais informações e inscrições, acesse o site.