Reforma Tributária No Setor Imobiliário, Construção Civil e Locação no IBS e CBS

Módulo 1 - Fundamentos da Reforma Tributária 

• Visão geral da Reforma Tributária do Consumo.
• Contexto constitucional, objetivos e principais alterações no sistema tributário brasileiro.
• Criação e características do IBS e da CBS.
• Competência tributária da União, dos Estados, dos Municípios e do Distrito Federal.
• Natureza dos novos tributos.
• Não cumulatividade e tributação no destino.
• Tributos substituídos e período de transição.
• Relação entre IBS, CBS, ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins.
• Cronograma de implantação da Reforma Tributária.
• Conceito de operação com bens imóveis.
• Alienação, locação, cessão onerosa, arrendamento e demais negócios relacionados a imóveis.
• Contribuinte do IBS e da CBS no setor imobiliário.
• Regras aplicáveis às pessoas jurídicas e às pessoas físicas que realizam operações imobiliárias. 

Módulo 2 - Regime específico dos bens imóveis

• Operações alcançadas pelo regime específico imobiliário.
• Venda, incorporação, loteamento, locação, cessão, arrendamento, administração, intermediação e construção civil.
• Alienação de imóveis novos, usados, comerciais, residenciais e terrenos.
• Incorporação imobiliária.
• Incidência do IBS e da CBS sobre incorporações, unidades imobiliárias e patrimônio de afetação.
• Parcelamento do solo e loteamentos.
• Venda de lotes, infraestrutura, urbanização e contratos de comercialização.
• Permuta, dação em pagamento e integralização de capital.
• Efeitos tributários dessas operações no setor imobiliário.
• Venda de imóveis pertencentes ao ativo não circulante.
• Alienação eventual ou habitual de imóveis registrados no patrimônio da empresa.
• Construção civil como operação tributada.
• Serviços de construção, reforma, ampliação, instalação e execução de obras.
• Empreitada global e empreitada por administração.
• Identificação do fato gerador.
• Composição do preço e responsabilidade de cada parte.
• Subempreitadas e contratação de terceiros.
• Documentação fiscal e aproveitamento de créditos.
• Administração e intermediação imobiliária.
• Tributação de comissões, honorários, corretagem, gestão e administração de imóveis. 

Módulo 3 - Locação, cessão e arrendamento

• Locação de imóveis residenciais.
• Regras para locadores pessoas físicas e jurídicas.
• Contratos residenciais e aplicação do redutor social.
• Locação de imóveis comerciais.
• Incidência sobre aluguéis, encargos, reajustes, multas e demais valores cobrados do locatário.
• Cessão onerosa e arrendamento de imóveis.
• Diferenças conceituais e tributárias entre locação, cessão e arrendamento.
• Locação por pessoa física.
• Critérios de enquadramento, quantidade de imóveis e limite de receita para caracterização como contribuinte.
• Locação por empresas patrimoniais e holdings.
• Impactos no planejamento societário, contábil e tributário.
• Locação por temporada e hospedagem.
• Diferenças entre locação imobiliária, serviços de hospedagem e atividades semelhantes.
• Built to suit, coworking e contratos híbridos.
• Tratamento das operações que combinam locação, cessão de espaço, serviços e infraestrutura.
• Redutores aplicáveis às operações imobiliárias.
• Percentuais de redução previstos para imóveis, construção, administração, intermediação e locação.
• Redutor social na locação residencial.
• Aplicação prática do redutor mensal, limites, requisitos e efeitos na apuração.
• Dedução do redutor social de R$ 600,00 por mês e por imóvel, limitada ao valor da base de cálculo, nas hipóteses previstas na legislação. Planalto 

 Módulo 4 - Cálculo, créditos e contratos

• Base de cálculo do IBS e da CBS.
• Preço da operação.
• Encargos, seguros, taxas, descontos condicionais, multas e demais valores cobrados.
• Alíquotas e reduções aplicáveis ao setor.
• Alíquota padrão e alíquota de destino.
• Aplicação dos redutores.
• Acompanhamento das alíquotas de referência.
• Não cumulatividade e apropriação de créditos.
• Créditos relativos a materiais, serviços, equipamentos, projetos, terrenos, obras e despesas vinculadas à atividade.
• Créditos na construção civil e nos empreendimentos imobiliários.
• Controle dos créditos por empreendimento.
• Documentação fiscal e controles de suporte.
• Rateios e segregação de custos.
• Contratos imobiliários em andamento.
• Regras de transição para contratos de compra e venda, incorporação, loteamento, locação, construção e administração.
• Formação de preços.
• Impactos financeiros.
• Simulações de carga tributária.
• Revisão de contratos.
• Adequação de sistemas.
• Adequação dos documentos fiscais.
• Controles internos e estratégias de preparação para o IBS e a CBS. 

 Módulo 5 - Documentos fiscais eletrônicos e obrigações acessórias

• Impactos da Reforma Tributária nos documentos fiscais eletrônicos.
• Identificação dos documentos fiscais aplicáveis às operações imobiliárias e de construção civil.
• Novos campos relacionados ao IBS e à CBS.
• Classificação tributária da operação.
• Código de Classificação Tributária — cClassTrib.
• Código de Situação Tributária — CST.
• Relação entre natureza da operação, produto, serviço e tratamento tributário.
• Preenchimento dos grupos, campos e informações do IBS e da CBS.
• Regras de validação e rejeições.
• Documentos fiscais nas operações de venda, locação, construção, administração e intermediação.
• Emissão e escrituração dos documentos fiscais.
• Integração entre os documentos fiscais, a contabilidade e os sistemas de gestão.
• Obrigações acessórias atuais e novas obrigações decorrentes da Reforma Tributária.
• Guarda de XML, eventos, contratos, comprovantes e documentos de suporte.
• Conciliação entre documentos fiscais, contratos, recebimentos e registros contábeis.
• Preparação dos sistemas ERP e dos cadastros de produtos, serviços, imóveis e operações.
• Procedimentos para revisão dos cadastros fiscais.
• Controles internos para evitar erros de classificação e apuração.
• Plano de adequação fiscal e tecnológica. 

Módulo 6 - Estudos práticos e aplicação setorial

• Venda de imóvel novo por incorporadora.
• Venda de imóvel usado.
• Venda de terreno por loteadora.
• Operação de permuta imobiliária.
• Integralização de imóvel no capital social.
• Construção por empreitada global.
• Construção por administração.
• Contratação de subempreiteiros.
• Locação residencial por pessoa física.
• Locação residencial por pessoa jurídica.
• Locação de imóvel comercial.
• Operação de built to suit.
• Coworking e cessão de espaço.
• Locação por temporada.
• Administração e intermediação imobiliária.
• Apuração com aplicação de redutores.
• Identificação de créditos permitidos e não permitidos. 
• Análise de contratos em andamento.
• Simulação de formação de preço antes e depois da Reforma Tributária.
• Identificação de impactos financeiros, fiscais e comerciais. 

O curso será desenvolvido com abordagem prática, objetiva e aplicada à rotina das empresas do setor imobiliário e da construção civil.  

Serão utilizados:  

• Exposição dialogada dos fundamentos legais e tributários.
• Apresentação dos conceitos de forma didática e progressiva. 
• Análise da Emenda Constitucional nº 132/2023 e da legislação complementar.
• Estudo das regras específicas para bens imóveis, construção e locação.
• Demonstração de cálculos e simulações.
• Análise de situações práticas e estudos de caso.
• Comparação entre o sistema atual e as regras do IBS e da CBS.
• Exemplos de operações com venda, incorporação, loteamento, construção, locação e intermediação.
• Orientações para revisão de contratos, preços, cadastros e sistemas.
• Análise dos impactos nos documentos fiscais eletrônicos e nas obrigações acessórias.
• Exercícios de identificação da operação, classificação tributária, base de cálculo, redutores e créditos.
• Espaço para perguntas e esclarecimento de dúvidas dos participantes. 

A metodologia busca permitir que o participante não apenas conheça a legislação, mas também consiga avaliar os impactos da Reforma Tributária e aplicar os procedimentos necessários no ambiente empresarial. 

Não haverá avaliação de conteúdo. Para obtenção do certificado, é necessária a participação em, no mínimo, 75% das aulas ao vivo. A presença é contabilizada exclusivamente durante as transmissões ao vivo. O acesso às gravações posteriormente não será considerado para fins de frequência e não concede direito à certificação.

• BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988.
• BRASIL. Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023.
• BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025.
• BRASIL. Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026.
• BRASIL. Código Tributário Nacional — Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966.
• BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 — Código Civil.
• BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 — Incorporações imobiliárias.
• BRASIL. Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979 — Parcelamento do solo urbano.
• BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 — Lei do Inquilinato.
• BRASIL. Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997 — Sistema de Financiamento Imobiliário e alienação fiduciária.
• BRASIL. Atos normativos, regulamentos, notas técnicas e demais documentos oficiais relacionados à implantação do IBS e da CBS.
• BRASIL. Documentação técnica dos documentos fiscais eletrônicos relacionados à Reforma Tributária do Consumo.
• Comitê Gestor do IBS — CGIBS. Atos técnicos conjuntos, regulamentos e documentos de orientação.
• Receita Federal do Brasil. Atos técnicos conjuntos e materiais oficiais sobre a Reforma Tributária do Consumo.
• Portal da Reforma Tributária do Consumo.
• Portal Nacional da Nota Fiscal Eletrônica.
• Portal Nacional da Nota Fiscal de Serviço eletrônica.
• Planalto. Lei Complementar nº 214/2025. 

Observação: a aplicação prática das regras deverá considerar a legislação vigente, os regulamentos publicados, as notas técnicas, os atos do CGIBS, os documentos técnicos dos sistemas fiscais e eventuais alterações legislativas posteriores.