Assembleias condominiais: como conduzir de forma eficiente 

Dicas para organizar uma assembleia de sucesso 

Por: Rosely Schwartz* 

As assembleias têm uma importância vital para o gestor, pois é por meio delas que o síndico conseguirá resolver uma boa parte dos assuntos e decisões que envolvem a administração de condomínios. Diante disso, como organizar uma assembleia para que seja organizada, produtiva e sem conflitos?  

Separamos algumas dicas importantes que podem te ajudar: 

Envie informações com a convocação: sempre com a antecedência necessária, de acordo com a convenção, para que o morador possa acompanhar de forma mais tranquila a reunião. Se a pauta for a prestação de contas e a previsão orçamentária, por exemplo, você pode até enviá-las junto com a convocação, o que pode diminuir os questionamentos para propiciar um ambiente pacífico e produtivo. Resumo dos orçamentos apresentados antecipadamente também colaboram neste intento. 

Abra espaço para ouvir os moradores: tenha sempre como pauta “Assuntos gerais”. Mesmo que a pauta já esteja definida na convocação, e não conste assuntos gerais, permita a possibilidade de os moradores apresentarem no final da assembleia outros temas que necessitem de deliberação dos condôminos, deixando claro que serão discutidos em uma próxima assembleia. Caso haja urgência na solução de algum problema de ordem administrativa apresentado na assembleia, o gestor deve agir de imediato, sem depender de a questão ser levada para a próxima assembleia. Mas lembre-se: siga sempre a ordem da pauta para não gerar tumulto e desviar a atenção.  

Cheque os quóruns necessários: as assembleias ordinárias, normalmente realizadas no primeiro trimestre do ano, têm como principal finalidade a prestação de contas e a previsão de orçamentária, as quais referem-se às despesas necessárias ao funcionamento do condomínio, como salários, água, energia, elevadores, material de limpeza, entre outras, cujo quórum é a maioria simples, sendo possível a participação do voto dos inquilinos. Já as assembleias extraordinárias, dependendo da pauta, necessitam da maioria dos condôminos, e podem ser realizadas sempre que necessário. Assim, é importante não misturar pautas em função dos quóruns adequados. Cumpre ressaltar que, nas assembleias extraordinárias, o inquilino só pode votar mediante procuração do proprietário da unidade. 

Prepare-se bem conhecendo os assuntos: pesquise sobre os temas que serão tratados e analise-os junto aos conselheiros previamente, para que não haja discordância na hora da assembleia. Isso provoca mal-estar, demonstrando desentendimento na gestão. Caso um morador faça alguma pergunta que você não saiba a resposta naquele momento, assuma. Melhor do que se arriscar a responder erroneamente. Deixe registrado na ata que a resposta será enviada posteriormente via circular ou e-mail para todos. 

Assembleias virtuais: depois da pandemia, as assembleias virtuais ganharam legalidade, sendo incluídas no Código Civil, art.  1.354-A, em que aborda a realização das assembleias no formato eletrônico.  

A tecnologia é a grande aliada, bem como a administradora para organizar a reunião em meio virtual, o que pode facilitar e aumentar a participação de todos. Importante destacar que todas as regras estabelecidas na convenção sobre a convocação devem ser seguidas, tais como: assegurar que todos os condôminos sejam convocados; especificar a pauta da assembleia; prazo de antecedência para a distribuição da convocação e quóruns necessários, bem como a segurança do sistema para impedir fraudes. 

Prepare o local para as assembleias presenciais: são detalhes que fazem a diferença, como o número de cadeiras suficiente; iluminação adequada; equipamentos como um projetor, um notebook, uma tela para mostrar seu trabalho, bem como um microfone (para auxiliar o síndico no momento da explanação e a dar clareza para gravação do áudio da assembleia, a qual necessita de autorização prévia dos moradores, podendo ser obtida até em assembleia anterior); preparação de uma mesa lateral com algo para comer e beber (deve-se ter atenção se o custo dos itens que serão disponibilizados foram aprovados em assembleia ou se serão oferecidos gratuitamente pelos gestores). Enfim, uma infraestrutura que seja cercada de cuidados, para que a integração entre os moradores ocorra de maneira agradável.  

Transmita sua satisfação em ser síndico: a disposição do gestor é fundamental. Demonstre entusiasmo por seu trabalho, na sua fala e na sua postura corporal. Nada de linguagem sofisticada demais, técnica ou vulgar, como gírias! Conheça seu público para poder utilizar uma linguagem acertada e transmita confiança real. 

Voto secreto: importante recurso para evitar o conflito de opiniões e constrangimento. Torna mais democrática a participação. Mesmo que a convenção determine que o voto deva ser de acordo com as frações ideais, há formas de se apurar esses fatos. Por exemplo: caso a assembleia seja presencial, as cédulas de votação em papel poderão ser separadas de acordo com as frações, por cores, ou A, B, C. Há também a possibilidade de o síndico locar token eletrônico (dispositivo que será distribuído para cada participante da votação) para a apuração dos votos. Se a assembleia for virtual, o próprio sistema possibilita a votação sem que os participantes saibam quem votou em uma determinada opção. Fica apenas registrado o voto realizado pela unidade e a totalização. 

Em caso de acusações voltadas ao síndico: mantenha a calma, mas seja firme e educado; coloque que o assunto é importante e que deve ser discutido posteriormente, inclusive com apresentação de provas, para evitar desdobramentos judiciais. E que uma assembleia específica pode ser convocada para esclarecimentos. Deixe claro que essa acusação fará parte da ata da assembleia, sendo importante que exista a gravação do áudio. Dependendo da gravidade, pode ser feito, posteriormente, um boletim de ocorrência e até uma ação judicial.  

Com a adoção destas medidas com certeza a assembleia será tranquila e muito mais produtiva. 

A especialista: Rosely Schwartz – administradora especialista em condomínios, contabilista, autora do livro Revolucionando o Condomínio – 16a ed. (Ed. Benvirá). Autora e docente dos cursos de Administração de Condomínios e Síndico Profissional na FECAP com transmissão ao vivo e do curso 100% Online de OCondomínio. Coordenadora do GEAC (Grupo de Excelência e Administração de Condomínios do CRA-SP). 

CURSO DA FECAP DE ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS

A FECAP está com inscrições abertas para o curso de curta duração de “Administração de Condomínios e Síndico Profissional”. O curso é voltado a pessoas que são ou querem se tornar síndicos: profissionais de empresas administradoras de condomínios, advogados, zeladores, gerentes prediais que buscam atualização e demais interessados.  

Com coordenação da especialista Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, o curso é dividido em três módulos e tem atividades totalmente on-line, via Zoom, com aulas ao vivo para todo o País, como se o aluno estivesse em uma sala de aula interagindo com a professora e os colegas.

“Para que as pessoas possam morar com segurança e tranquilidade nos milhares de prédios e condomínios espalhados pelo Brasil, quem ‘coloca ordem’ nesses locais precisa administrar com eficiência e cumprir todas as exigências legais”, afirma Rosely.

Para atuar com responsabilidade na área da administração de condomínio, uma formação adequada é um diferencial. Tanto condomínios residenciais como comerciais precisam atender a uma ampla legislação, que pode ser comparada às normas das empresas. “Gerenciar bem o patrimônio significa ter um ambiente harmonioso, seguro, tranquilo e valorizado”, completa a professora.

O curso oferece aos participantes todos os subsídios necessários para gerenciar de forma eficiente qualquer condomínio. O aluno poderá iniciar sua formação por qualquer dos Módulos (Inicial, Avançado I e Avançado II), adequando as suas disponibilidades de tempo. No entanto, para ter a capacitação completa, é indispensável que o aluno curse todos os Módulos (Inicial, Avançado I e Avançado II).