Condomínio: as principais brigas e como resolvê-las, segundo especialista no assunto

Professora da FECAP aponta os principais motivos de confusão em condomínios e dá dica para a paz reinar  

Segundo dados do último Censo Demográfico do IBGE, dos 57.324.185 domicílios brasileiros, 6.157.162 são apartamentos e 1.018.494 casas de vila ou condomínios. Com tanta gente morando ou convivendo próximo, é quase inevitável que surjam brigas, discussões e problemas.  

Segundo a Profª Rosely Schwartz, coordenadora dos cursos de curta duração de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado (FECAP), nos condomínios residenciais os maiores problemas estão relacionados a comportamento e desrespeito ao regulamento interno, referente aos direitos dos demais moradores. Já nos condomínios comerciais, os principais desafios dos gestores estão ligados aos horários para as reformas e a questão da segurança, como controle de acesso e a segurança de incêndio.  

“Administrar e trabalhar em condomínio exige um grande preparo, não só conhecimento técnico, devido ao crescimento das exigências legais, tais como: trabalhista, tributária e prevenção de incêndio, mas competências para lidar com as pessoas, as quais estão demandando cada vez mais preparo dos gestores, que poderá encontrar choque de valores morais e éticos. O administrador capacitado tem as respostas e as ações adequadas, com transparência e segurança para evitar o crescimento da espiral de um conflito”, explica.  

OS PROBLEMAS MAIS COMUNS  

A especialista lista a seguir os principais motivos de conflitos nos condomínios Brasil afora:  

. Vagas de garagem – estacionamento fora da demarcação, prejudicando o morador que estaciona ao lado ou ocupação de vaga irregular que não é destinada ao morador. Outra questão é utilizar a garagem para guardar objetos, móveis, materiais de reforma;  

. Barulho – festas que ultrapassam o horário mencionado no Regulamento Interno e com som em alto volume, perturbando o sossego dos demais moradores. Há ainda barulho de uma unidade para outra, como: andar de salto, latido de cachorro, instrumentos musicais, música alta e outras;  

. Cachorros – descer com o animal sem estar no colo ou no carrinho ou ainda não usar focinheira, quando o animal é de grande porte, e o bichinho fazer suas necessidades no elevador e nas áreas comuns do condomínio, sem que o morador adote uma providência adequada para sanar o problema, principalmente nos dias de chuva. Outra questão são os latidos constantes, quando o dono não está no apartamento;  

. Infiltração de um apartamento para outro – vazamentos que ocorrem geralmente nos banheiros;  

. Falta de transparência na gestão – reclamação dos moradores por não compreenderem os demonstrativos financeiros, e pela falta de um canal de comunicação eficiente entre o síndico e os moradores. Além da prestação de contas anual não ter clareza na assembleia;  

. Inadimplência – alto nível de devedores das quotas condominiais sem que uma ação ágil por parte do síndico;    

. Obras realizadas em partes comuns pelo síndico sem aprovação de assembleia – costuma causar grande insatisfação dos condôminos que observam que seus direitos de opinarem sobre a realização ou não da obra, não ter sido considerado e nem feita a avaliação do valor gasto na obra;  

. Uso inadequado do Fundo de Reserva ou de Obras – é comum o saldo da conta condomínio ficar negativa e o síndico para evitar convocar uma assembleia para propor aumento do condomínio utiliza o Fundo de Reserva, sem autorização de uma assembleia. Há casos em que o Fundo é totalmente consumido.  

PREJUÍZOS CAUSADOS POR MÁ ADMINISTRAÇÃO  

Rosely acrescenta que os problemas do condomínio, se mal resolvidos, podem causar diversos prejuízos, que acabam sendo pagos por todos. Pode-se citar:  

1.     Deixar de cumprir a exigências trabalhistas, tanto dos colaboradores como dos prestadores de serviço, poderá gerar ações e grandes indenizações;  

2.     Não atender às normas do Corpo de Bombeiros, que hoje possui também o papel de fiscal, poderá acarretar multa e dependendo da gravidade até interdição da Prefeitura. Outra consequência grave é no caso de algum sinistro, o prejuízo não ser coberto pelo seguro do condomínio;  

3.     Descumprir as normas relativas às retenções de tributos relacionados à contratação de prestadores de serviço, inclusive a isenção ou pagamento ao síndico, poderá gerar ações com elevadas multas;  

4.     Não realizar as manutenções recomendadas pelo construtor poderá trazer graves problemas à estrutura, com o aumento futuro da despesa e até perda da garantia pela construtora;  

5.     Superfaturamento de obras – é preciso ter uma comissão independente eleita em assembleia para ajudar nas licitações e obter um escopo de obra, realizado por profissional habilitado, que não irá participar da licitação, ou seja, que não possui interesse comercial. Esse escopo será enviado para as empresas e posteriormente as propostas comerciais serão avaliadas pela comissão, e dependendo da complexidade da obra poderá ter ainda o auxílio do profissional habilitado para avaliar as propostas.  

Para evitar esses transtornos, é preciso estabelecer canais de comunicação direto com os moradores, tais como: endereço de e-mail direto com o síndico; horário agendado para atendimento pessoal; disponibilizar aplicativo para comunicação dos moradores de serviços que apresentam falha, como: lâmpada queimada no hall do apartamento, sensor de presença sem funcionar, lixo nas escadas, portão ou elevador com problema,  etc.; grupo de transmissão de Whatsapp para os moradores, apenas podendo ser postado as notícias  pelo síndico, evitando assim mau uso da ferramenta; criação de página em redes sociais, com a mesma finalidade de postar acontecimentos do condomínio.  

“Outra questão que contribui para criar um ambiente harmonioso é realizar com frequência pesquisas de opinião com diversos temas, entre eles pode-se citar: obras prioritárias, nível de atendimento dos colaboradores e administradores; satisfação sobre a segurança; horário mais adequado para a realização das assembleias. É preciso também deixar claro que o síndico não é o dono do prédio e que foi eleito, principalmente para cumprir a Convenção e Regulamento Interno”, finaliza.  

CURSO FORMA PROFISSIONAIS PARA ATUAREM NA ÁREA  

A procura por pessoas qualificadas na área de gestão condominial está em amplo crescimento. Segundo o Censo SíndicoNet, o número de condomínios com síndicos profissionais em todo o país triplicou em 8 anos, passando de 6% em 2013 para 18% em 2021.  

A FECAP oferece o curso de curta duração de “Administração de Condomínios e Síndico Profissional”, com atividades totalmente on-line, com aulas ao vivo para todo o País, como se o aluno estivesse em uma sala de aula interagindo com a professora e os colegas. As inscrições para os módulos Inicial (início em 15 de agosto) Avançado I (início em 14 de setembro) e Avançado II (início em 15 de setembro) estão abertas por meio do site.