Segundo a professora do curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado (FECAP), Rosely Schwartz, a falta de planejamento pode comprometer tanto a saúde financeira do condomínio quanto a segurança dos moradores. “O síndico precisa ter capacitação para organizar as atividades ao longo do ano e contar com o apoio da administradora para estruturar um planejamento anual consistente”, orienta.

Com organização e previsibilidade, o condomínio reduz riscos, evita surpresas financeiras e fortalece a confiança dos condôminos na gestão. “Planejar é a melhor forma de garantir transparência, segurança jurídica e valorização do patrimônio”, destaca a especialista.

A seguir, a docente da FECAP orienta síndicos e administradores sobre as principais medidas que devem integrar o planejamento anual para assegurar transparência, conformidade e preservação do patrimônio coletivo.

PLANEJAMENTO ANUAL

O síndico deve prever despesas e providências fundamentais, como renovação do seguro, inspeções técnicas obrigatórias, manutenção de elevadores, verificação das instalações elétricas e de gás, inspeção de para-raios e atualização do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros). Também é recomendada a realização da inspeção predial conforme a NBR 16.747/2020 da ABNT, além da análise periódica de contratos com fornecedores e da elaboração detalhada da prestação de contas anual.

O que o síndico deve observar:

• Seguro: verificar o vencimento da apólice de seguro e se todas as benfeitorias realizadas foram incorporadas ao contrato;
• Limpeza das caixas d’água: planejar a data semestral. Após a limpeza das caixas, realizar a análise de vários pontos do condomínio com empresa independente daquela que fez a limpeza das caixas;
• Desinsetização: agendar o trabalho semestral;
• Brigada de incêndio: realizar o treinamento dos funcionários a cada ano;
• Extintores e mangueira de incêndio: contratar uma empresa habilitada para fazer a inspeção anual dos equipamentos;
• Instalações elétricas: verificar a periodicidade que deve acompanhar o prazo do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros);
• Para-raios: contratar profissionais habilitados para inspeção e manutenção;
• Instalações de gás: fazer a inspeção anual para certificar-se de que o condomínio não apresenta vazamentos, tanto na central como nas unidades;
• Elevadores: solicitar à empresa contratada para a manutenção dos elevadores um laudo anual, com o recolhimento de ART do engenheiro responsável pelos equipamentos;
• AVCB: verificar o prazo de validade do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), que no estado de São Paulo, é de 3 anos para os condomínios residenciais. Caso vença no ano em curso, preparar toda documentação e dar entrada no Corpo de Bombeiros para que seja feita a inspeção;
• Contrato com fornecedores e prestadores de serviços: avaliar se os preços cobrados atualmente estão condizentes com os valores oferecidos pelo mercado e o prazo destes contratos;
• Inspeção predial: aprovar em assembleia a contratação de uma empresa para realizar a inspeção predial, de acordo com a NBR 16.747/2020 da ABNT, para prevenir problemas estruturais que podem se agravar ao longo do tempo;
• Orçamento anual: manter a análise mensal atualizada dos recebimentos e pagamentos para facilitar a elaboração do orçamento que será apresentado na próxima assembleia;
• Prestação de contas anual: elaborar um relatório com todas as importantes ações que ocorreram durante o ano para ser apresentada na assembleia anual. Inclua fotos, datas dos fatos e valores, além de gráficos que evidenciam a movimentação financeira no período indicada nos demonstrativos financeiros mensais.

PLANEJAMENTO MENSAL

Entre as ações mensais consideradas estratégicas estão a conferência da emissão de boletos e da folha de pagamento dos funcionários, o controle de inadimplência, a conciliação bancária e o monitoramento do consumo de água para evitar desperdícios e custos inesperados. Essas medidas permitem manter o equilíbrio do orçamento e prevenir déficits na conta ordinária.

Entre as principais ações que ocorrem durante o mês, estão:

• Boletos: analisar se os valores relacionados no relatório das emissões dos boletos para os condôminos estão corretos, os quais serão enviados com a antecedência para pagamento dentro do prazo acordado;
• Horas extras: conferir se todas as horas extras e outras verbas ocasionais foram lançadas na folha de pagamento dos empregados do condomínio;
• Pagamento de contas: efetuar o pagamento de todas as contas que vencem durante o mês, certificando-se de que foram contratadas e realizadas;
• Caixa: verificar se os recebimentos e pagamentos estão de acordo com o previsto no orçamento, evitando saldo negativo da conta ordinária;
• Notas fiscais: avaliar, quando houver a contratação de pessoal terceirizado, como portaria e limpeza, a correta emissão da nota fiscal e a apresentação da folha de pagamento individual em nome do condomínio;
• Tributos e impostos: checar se as retenções dos tributos dos terceirizados e encargos sociais foram recolhidos no prazo;
• Realizar a conciliação bancária: comparando os valores com o saldo apresentado no Demonstrativo Financeiro mensal;
• Inadimplência: verificar o saldo da inadimplência, indicar as ações que devem ser adotadas pela administradora e encaminhar para o escritório de advocacia quando as medidas administrativas não surtiram efeito para o pagamento do débito;
• Monitorar o consumo de água diariamente: para evitar vazamentos que possam elevar bruscamente o valor pago e, caso seja identificada alteração, realizar vistoria nas áreas comuns e, depois, nas unidades.

“O síndico e a empresa administradora, tendo essas informações organizadas e bem planejadas, proporcionarão maior transparência, confiança e segurança de que os valores pagos pelos condôminos estão sendo bem administrados e que o patrimônio está sendo valorizado pelas manutenções bem realizadas”, finaliza Rosely.

A especialista: Rosely Schwartz é administradora especialista em condomínios, contabilista, autora do livro Revolucionando o Condomínio – 16ª ed. (Ed. Benvirá). Autora e docente dos cursos de Administração de Condomínios e Síndico Profissional na FECAP com transmissão ao vivo e do curso 100% Online de OCondomínio. Coordenadora do GEAC (Grupo de Excelência e Administração de Condomínios do CRA-SP).

Sobre o curso

Com coordenação da especialista em formação e capacitação de gestores de condomínios, Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, o curso é dividido em três módulos: Inicial, Avançado I e Avançado II. Com atividades totalmente on-line, e aulas transmitidas via Zoom, é possível estar dentro da sala de aula de onde você estiver, imersão completa com os docentes e os alunos.

Para atuar com responsabilidade na área da administração de condomínio, uma formação adequada é um diferencial. Tanto condomínios residenciais como comerciais precisam atender a uma ampla legislação, que pode ser comparada às normas das empresas.

“Gerenciar bem o patrimônio significa ter um ambiente harmonioso, seguro, tranquilo e valorizado. Para que as pessoas possam morar com segurança e tranquilidade nos milhares de prédios e condomínios espalhados pelo Brasil, quem ‘coloca ordem’ nesses locais precisa administrar com eficiência e cumprir todas as exigências legais”, afirma Rosely.

O curso oferece aos participantes todos os subsídios necessários para gerenciar de forma eficiente qualquer condomínio. O aluno poderá iniciar sua formação por qualquer dos Módulos. adequando às de acordo com a sua disponibilidade de tempo. No entanto, para ter a capacitação completa, é indispensável que o aluno curse todos os módulos.

Módulo Inicial

• Carga Horária: 56 horas
• Início das aulas: 23/03/2026
• Horário: segundas-feiras, das 18h30 às 22h30
• Aulas: 12 encontros semanais
• Inscrições: até 30/03/2026

Módulo Avançado I

• Carga Horária: 42 horas
• Início das aulas: 08/04/2026
• Horário: segundas-feiras, das 19h às 22h30
• Aulas: 12 encontros semanais
• Inscrições: até 15/04/2025

Módulo Avançado II

• Carga Horária: 42 horas
• Início das aulas: 09/04/2026
• Horário: quintas-feiras, das 19h às 22h30
• Aulas: 12 encontros semanais
• Inscrições: até 16/04/2026

Os cursos podem ser adquiridos individualmente ou em conjunto, garantindo assim condições exclusivas. Para mais informações e inscrições, acesse o site.

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Segundo o professor de Contabilidade da Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado (FECAP), Tiago Slavov, os condomínios passarão a ser classificados como contribuintes finais, o que significa que não poderão aproveitar créditos tributários ao longo da cadeia produtiva. “Todo o imposto incidente sobre os serviços será incorporado ao preço final. Na prática, o condomínio passa a arcar integralmente com o impacto da nova tributação”, explica.

O principal fator de aumento de despesas será a contratação de serviços. Empresas enquadradas nos regimes de Lucro Presumido e Lucro Real estarão sujeitas às novas alíquotas da CBS e do IBS, que podem alcançar 26,5% para serviços em geral e entre 18% e 19% para serviços prestados por profissões regulamentadas.

“Esse patamar de tributação é bastante elevado e tende a ser repassado ao consumidor final. Para os condomínios, isso se traduz em aumento da taxa condominial, já que serviços como portaria, limpeza, manutenção, segurança, elevadores e jardinagem compõem a maior parte do orçamento mensal”, destaca Slavov.

Gestão estratégica passa a ser decisiva

Diante desse cenário, o professor reforça que a escolha dos fornecedores será determinante para o equilíbrio financeiro dos condomínios. “A análise não pode mais se restringir ao valor do contrato. Será fundamental considerar o regime tributário do prestador e a composição dos custos envolvidos em cada serviço”, afirma.

Entre as estratégias para mitigar o impacto financeiro, Slavov destaca:

Contratação de MEI e empresas do Simples Nacional: MEIs e empresas do Simples continuam submetidos a uma carga tributária menor. Para serviços recorrentes e operacionais, essa escolha tende a resultar em preços mais competitivos e menor impacto no caixa do condomínio.

Avaliação criteriosa em serviços com fornecimento de materiais: em contratos que envolvem obras, reformas e manutenções estruturais, empresas do Lucro Presumido ou Real podem apresentar vantagem. Essas empresas conseguem recuperar créditos tributários sobre os materiais adquiridos, o que reduz o custo efetivo da operação e pode equilibrar o valor final do contrato.

Planejamento financeiro e revisão de contratos: a gestão condominial entrará em uma nova fase, na qual planejamento tributário, renegociação contratual e controle rigoroso das despesas deixarão de ser diferenciais e passarão a ser obrigações básicas.

“A gestão financeira do condomínio se tornará central. Será preciso revisar contratos, reavaliar fornecedores e planejar o orçamento com muito mais critério, para evitar aumentos abruptos na taxa condominial e garantir a sustentabilidade das contas”, conclui o professor.

O especialista: Tiago Nascimento Borges Slavov é doutor em Contabilidade pela USP e Mestre em Contabilidade pela FECAP. É professor do Programa de Mestrado em Ciências Contábeis da FECAP e coordenador do Núcleo de Apoio Fiscal e Contábil (NAF) da FECAP.

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A previsão orçamentária é um dos principais instrumentos administrativos, que fornece ao síndico antecipadamente a quantidade de recursos necessária para atender às obrigações de determinado período, geralmente de um ano, de acordo com o Código Civil, art. 1.350.

O valor desses recursos será, em um primeiro momento, calculado com base em dados reais ocorridos no período anterior, e que serão projetados para o período seguinte, levando-se em conta os aumentos e reajustes previstos, bem como os acréscimos nas despesas ordinárias que serão necessárias para o próximo período.

As despesas ordinárias são os gastos rotineiros de manutenção do edifício, tais como, salários, encargos trabalhistas, tarifas de consumo relativas às áreas comuns, limpeza e manutenção das instalações e equipamentos, contratação do seguro, honorários administrativos, advocatícios, etc. 

Já as despesas extraordinárias referem-se a reformas ou obras na estrutura da edificação, à pintura das fachadas, às instalações de prevenção e combate a incêndio, projetos de paisagismo e decoração, entre outras. Estas despesas devem ser aprovadas em assembleia específica, mesmo que o condomínio disponha de recursos no Fundo de Reserva ou no Fundo de Obras.

Como fazer uma previsão orçamentária eficiente

Para evitar erros ou conflitos com os condôminos, é essencial seguir um processo estruturado, transparente e baseado em dados reais. O estudo deve ser realizado em conjunto com a administradora que já possui no sistema todos os dados que serão necessários. Aqui estão os principais passos e as boas práticas:

1. Levantar os dados financeiros
   • Colocar em uma planilha os gastos dos últimos 12 meses, seguindo o mesmo plano de contas, como salários, encargos sociais, despesas com água e energia, elevadores, manutenção geral, despesas com administração e despesas eventuais e diversas. Cada coluna deverá ter especificamente os gastos de cada mês.
   • Verificar o número de apartamentos que costumam pagar a cota condominial dentro do mês, os que pagam as cotas com antecedência e quais são os devedores frequentes. Essas informações irão demonstrar como o fluxo financeiro está se comportando ao longo do mês e do ano, indicando se teremos que adicionar uma margem mensal às despesas diversas a fim de evitar falta de recursos para efetuar os pagamentos do mês.
   • Examinar nos contratos vigentes quais datas e índices de reajustes são previstos (IGPM, INPC etc.)
2. Avaliar a situação da inadimplência
   • Verificar as unidades que estão na lista de devedores com frequência, mas acabam acertando no próximo mês, porém voltam a dever no próximo mês. Dessa maneira, essas idas e vindas não irão causar problemas no nosso fluxo mensal, dado que sempre teremos os valores recebidos em cada mês. Saiba também quais são as unidades que são crônicas, ou seja, algumas já estão até com ação judicial, a unidade indo a leilão. Essas os valores não serão recebidos.
3. Analisar a necessidade de manutenções e melhorias
   • Conversar com o zelador ou gerente predial para identificar quais são as futuras manutenções necessárias, além das já previstas e obrigatórias que foram pagas no período anterior, para serem incluídas na planilha.
4. Calcule uma média mensal por conta
   • Lançar todos os dados na planilha e nos respectivos meses. Fazer a soma em uma coluna específica, chamada “Total”.
   • Em uma outra coluna dividir cada valor total por 12 para saber o valor médio que será necessário para cobrir todas as despesas.
5. Elaborar uma memória de cálculo
   • Apontar em uma outra coluna, ao lado da média de cada despesa,os percentuais de aumento e em que meses ocorrerão.
   • Calcular os valores para o próximo período preenchendo uma outra planilha com todos os meses do ano, considerando as respectivas incidências de aumento em cada mês.
   • Realizar a soma de todos os meses e dividir cada item por 12 para obter a nova média. Esse total é que indicará o quanto será necessário de aumento para o próximo período.
6. Calcular o próximo valor da conta condominial e de Fundo de Reserva
   • O novo valor que será pago pelos condôminos deve ser baseado na indicação da Convenção do condomínio, que poderá ser pelas frações ideais ou dividido pelo número de unidades.
   • Considerar também o valor convencionado de Fundo de Reserva, que normalmente é de 5% ou 10% do orçamento total. Deve-se demonstrar esse valor separado da cota ordinária.
7. Enviar aos condôminos com antecedência a previsão orçamentária
   • O envio com antecedência do orçamento e as justificativas irá proporcionar aos condôminos mais tempo para uma análise, evitando questionamento acalorados durante a assembleia.
8.  Apresentar com clareza aos condôminos
   • Utilizar, na apresentação, linguagem simples e objetiva para facilitar a compreensão de todos.
   • Apresentar slides bem elaborados com gráficos e planilhas.
   • Explique cada item e esteja aberto a sugestões e dúvidas.
9. Aprovar na assembleia
   • A previsão deve ser apresentada e aprovada em Assembleia Geral Ordinária (AGO), para que os valores aprovados constem na ata, podendo, assim, ser cobrada dos condôminos a nova cota condominial para o próximo período.

A adoção desse passo a passo irá proporcionar melhor compreensão das contas e os motivos dos aumentos serão justificados com dados verdadeiros e não apenas suposições, dando maior credibilidade ao gestor e facilitando a aprovação.

Rosely Schwartz é administradora especialista em condomínios, contabilista, autora do livro Revolucionando o Condomínio – 16a ed. (Ed. Benvirá). Autora e docente dos cursos de Administração de Condomínios e Síndico Profissional na FECAP com transmissão ao vivo e do curso 100% Online de OCondomínio. Coordenadora do GEAC (Grupo de Excelência e Administração de Condomínios do CRA-SP).

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Imagine a seguinte situação. É aprovado em assembleia um aumento da cota condominial de 8%. Mas o síndico sabe que, para contemplar as demandas orçamentárias, esse aumento deveria ser de 15%. Ele não aumenta os 15%, porque é uma medida impopular. No entanto, ele consegue uma autorização, também em assembleia, para o uso do fundo de reserva, caso necessário, para despesas que não as ordinárias. Seria como se o síndico recebesse carta branca para realizar gastos sem qualquer aprovação.

Infelizmente isso acontece mais do que imaginamos. A conta não fecha e o síndico, invariavelmente, acaba se complicando, mais cedo ou mais tarde, no cumprimento do orçamento. Isso é muito ruim para a saúde financeira do condomínio.

Imagine, agora outra situação. O síndico não realiza o aumento necessário da taxa condominial e não tem autorização para utilização do fundo de reserva para cobrir despesas, mas, mesmo assim, ele o utiliza. Os questionamentos acontecerão com certeza. Ainda mais se houver uma auditoria externa. Nesse cenário, o síndico pode ser cobrado judicialmente. Vale lembrar sempre as suas responsabilidades civil e criminal perante o condomínio. 

A previsão orçamentária é um dos principais instrumentos administrativos, que fornece ao síndico antecipadamente a quantidade de recursos necessários para atender às obrigações de determinado período, geralmente de um ano, de acordo com o que determina o Código Civil, art. 1.350.

Para uma previsão orçamentária de qualidade, é preciso uma avaliação do exercício anterior, calculando-se a média de cada uma das contas e aplicando-se, em seguida, os respectivos reajustes, de acordo com os índices correspondentes. Conforme já mencionado acima, entenda-se conta como o agrupamento ou classificação de cada despesa ou receita pelo mesmo nome, como por exemplo “água”, “energia”, “elevadores” (despesas) ou “taxa condominial”, “aluguel para antenas de telefonia” (receitas).

De olho nas contas

É fundamental que sejam separadas as contas ordinárias e extraordinárias, seja na receita como na despesa. Esse cuidado será muito importante quando for feita a comparação entre o previsto e o realizado, demonstrando conhecimento e planejamento correto por parte do síndico e da administradora.

As despesas ordinárias são os gastos rotineiros de manutenção do edifício, tais como, salários, encargos trabalhistas, tarifas de consumo relativas às áreas comuns, limpeza e manutenção das instalações e equipamentos, contratação do seguro, honorários administrativos, advocatícios etc. 

Já as despesas extraordinárias referem-se a reformas ou obras na estrutura da edificação, à pintura das fachadas, às instalações de prevenção e combate a incêndio, projetos de paisagismo e decoração, entre outras. Estas despesas devem ser aprovadas em assembleia específica, mesmo que o condomínio disponha de recursos no Fundo de Reserva ou no Fundo de Obras.

Um aspecto importante é que a previsão orçamentária serve de referência para taxa condominial do próximo período, portanto, dependendo do valor apresentado após análise, será necessário ou não aumentar a cota a ser paga pelos condôminos.  Uma dica valiosa é o gestor procurar demonstrar quais ações adotou para a redução de custos, como renegociação de contratos, redução de horas extras de funcionários, etc.

Contas individualizadas

Outro instrumento essencial na busca pela transparência é o condomínio possuir contas bancárias individuais em nome do condomínio, evitando a chamada conta pool, na qual todas as receitas e despesas de todos os clientes da administradora vão para uma conta em seu nome. Cumpre destacar que fundos de reserva, de obras, entre outros, devem ter contas separadas das despesas ordinárias, o que facilita consultas e, assim, traz mais transparência, eficiência e qualidade para a gestão.

A autora: Rosely Schwartz éAdministradora especialista em condomínios, contabilista, autora do livro Revolucionando o Condomínio – 16ª ed. (Ed. Benvirá), é também autora e docente dos cursos de Administração de Condomínios e Síndico Profissional na FECAP com transmissão ao vivo e do curso 100% Online de OCondomínio. Coordena o GEAC (Grupo de Excelência e Administração de Condomínios do CRA-SP).

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O curso é voltado a pessoas que são ou querem se tornar síndicos, profissionais de empresas administradoras de condomínios, síndicos profissionais, advogados, zeladores, gerentes prediais que buscam atualização e demais interessados.

O curso também conta com palestras de especialistas na área e visita técnica presencial a um edifício tecnológico, para que os alunos tenham familiaridade com o ambiente de atuação.

A coordenação do curso é de Rosely Schwartz, administradora especialista em condomínios, contabilista, coordenadora do GEAC (Grupo de Excelência e Administração de Condomínios do CRA-SP) e autora do livro “Revolucionando o Condomínio”.

Para conferir os valores e realizar a inscrição, acesse o site: clique aqui.

O CURSO

O curso oferece aos participantes todos os subsídios necessários para gerenciar de forma eficiente qualquer condomínio, e é dividido em três módulos. O aluno poderá iniciar sua formação por qualquer dos Módulos (Inicial, Avançado I e Avançado II), adequando as suas disponibilidades de tempo. No entanto, para ter a capacitação completa, é indispensável que o aluno curse todos os Módulos (Inicial, Avançado I e Avançado II). 

“Para que as pessoas possam morar com segurança e tranquilidade nos milhares de prédios e condomínios espalhados pelo Brasil, quem ‘coloca ordem’ nesses locais precisa administrar com eficiência e cumprir todas as exigências legais”, diz a coordenadora do curso, Rosely Benevides de Oliveira Schwartz.  

Para atuar com responsabilidade na área da administração de condomínio, uma formação adequada é um diferencial. Tanto condomínios residenciais como comerciais precisam atender a uma ampla legislação, que pode ser comparada às normas das empresas. “Gerenciar bem o patrimônio significa ter um ambiente harmonioso, seguro, tranquilo e valorizado”, completa a professora.

Programação:

Módulo Inicial
Carga Horária: 56 horas
Início das aulas: 26/08/2024
Horário: segundas-feiras, das 18h30 às 22h30 (14 encontros)

Módulo Avançado I
Carga Horária: 42 horas
Início das aulas: 04/07/2024
Horário: quartas-feiras, das 19h às 22h30 (12 encontros)

Módulo Avançado II
Carga Horária: 42 horas
Início das aulas: 05/07/2024
Horário: quintas-feiras, das 19h às 22h30 (12 encontros)

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Hoje, a gestão de condomínio requer cada vez mais que o síndico tenha capacitação verdadeira, dado o aumento das exigências legais e a demanda dos moradores por maior transparência, eficiência e valorização do patrimônio. Para isso, é fundamental que as manutenções sejam realizadas e que constem no planejamento orçamentário anual. 

O síndico precisa trabalhar na comunicação e conscientizar os moradores que manter as manutenções em dia não é despesa, mas sim investimento, uma vez que serão preservadas as estruturas do edifício, o que irá promover a segurança dos próprios moradores, colaboradores, prestadores de serviço e visitantes. 

São muitos os itens que o gestor precisa preservar, dentre eles estão: os equipamentos de incêndio, como os extintores, as mangueiras e a iluminação de emergência; o sistema de CFTV; o interfone; os elevadores; o sistema de para-raios; os quadros elétricos, o playground e os portões.  Além dos pontos mencionados, as áreas do telhado e da cobertura merecem uma atenção especial, principalmente com a chegada das chuvas intensas, que variam nas diversas regiões do país. 

O síndico deve apontar no seu quadro de manutenção a limpeza periódica dos ralos para evitar o alagamento da cobertura pelo acúmulo de sujeira, que poderá ter como consequência a infiltração de água nos apartamentos localizados no último andar.  Outro cuidado refere-se à manutenção dos rufos e calhas, que, se estiverem avariados, também poderão causar infiltrações nos apartamentos e manchar a pintura externa da fachada. 

Para que as manutenções na área da cobertura e telhados sejam feitas com segurança, o síndico deve verificar os riscos que existem no local, tais como: se a cobertura possui gradil e se na área do telhado foi instalada a linha de vida, exigida pela NBR 35 da ABNT (Associação de Normas Técnicas), que aborda os cuidados no trabalho em altura. O profissional que for executar o trabalho nesta área precisará usar um cinto de segurança tipo paraquedista ligado à linha de vida. 

Outra questão que deve ser observada pelo gestor, antes do início da época das chuvas torrenciais, é o estado de conservação da impermeabilização da cobertura, dado que poderá acarretar infiltração no interior das caixas d’água e contaminação da água que é distribuída para os moradores.  Quanto aos telhados, ele deverá verificar se as telhas estão no lugar e se não estão quebradas. Uma nova apuração deve ser realizada sempre que houver uma forte chuva, com ventos e queda de granizo. 

 Além desses itens, não deve ser esquecido o para-raio, que deve ser inspecionado por profissional habilitado pelo menos uma vez por ano e imediatamente se houve a suspeita que tenha ocorrido uma queda de raio no condomínio ou nos edifícios vizinhos.  

O acompanhamento constante e as manutenções bem realizadas irão garantir ao síndico que, caso haja algum incidente, o seguro contratado fará a indenização solicitada. Para tanto, é preciso que o seguro do condomínio conste as seguintes coberturas: queda de raio, vendaval e granizo.   

A especialista: Rosely Benevides de Oliveira Schwartz é professora do curso “Administração de Condomínios e Síndico Profissional” da Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado (FECAP) e dos cursos 100% online de OCONDOMINIO. Contabilista e Administradora formada pela FAAP, possui MBA pela USP em Gerenciamento de Facilidades (Gestão Predial com foco na operação). Atua na área de consultoria para condomínios desde 1994. Autora do livro “Revolucionando o Condomínio”, participou do quadro “Chame o Síndico”, do Fantástico, na Rede Globo. É palestrante e autora de diversos textos publicados pela mídia especializada na área. 

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Segundo dados do último Censo Demográfico do IBGE, dos 57.324.185 domicílios brasileiros, 6.157.162 são apartamentos e 1.018.494 casas de vila ou condomínios. Com tanta gente morando ou convivendo próximo, é quase inevitável que surjam brigas, discussões e problemas.  

Segundo a Profª Rosely Schwartz, coordenadora dos cursos de curta duração de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado (FECAP), nos condomínios residenciais os maiores problemas estão relacionados a comportamento e desrespeito ao regulamento interno, referente aos direitos dos demais moradores. Já nos condomínios comerciais, os principais desafios dos gestores estão ligados aos horários para as reformas e a questão da segurança, como controle de acesso e a segurança de incêndio.  

“Administrar e trabalhar em condomínio exige um grande preparo, não só conhecimento técnico, devido ao crescimento das exigências legais, tais como: trabalhista, tributária e prevenção de incêndio, mas competências para lidar com as pessoas, as quais estão demandando cada vez mais preparo dos gestores, que poderá encontrar choque de valores morais e éticos. O administrador capacitado tem as respostas e as ações adequadas, com transparência e segurança para evitar o crescimento da espiral de um conflito”, explica.  

OS PROBLEMAS MAIS COMUNS  

A especialista lista a seguir os principais motivos de conflitos nos condomínios Brasil afora:  

. Vagas de garagem – estacionamento fora da demarcação, prejudicando o morador que estaciona ao lado ou ocupação de vaga irregular que não é destinada ao morador. Outra questão é utilizar a garagem para guardar objetos, móveis, materiais de reforma;  

. Barulho – festas que ultrapassam o horário mencionado no Regulamento Interno e com som em alto volume, perturbando o sossego dos demais moradores. Há ainda barulho de uma unidade para outra, como: andar de salto, latido de cachorro, instrumentos musicais, música alta e outras;  

. Cachorros – descer com o animal sem estar no colo ou no carrinho ou ainda não usar focinheira, quando o animal é de grande porte, e o bichinho fazer suas necessidades no elevador e nas áreas comuns do condomínio, sem que o morador adote uma providência adequada para sanar o problema, principalmente nos dias de chuva. Outra questão são os latidos constantes, quando o dono não está no apartamento;  

. Infiltração de um apartamento para outro – vazamentos que ocorrem geralmente nos banheiros;  

. Falta de transparência na gestão – reclamação dos moradores por não compreenderem os demonstrativos financeiros, e pela falta de um canal de comunicação eficiente entre o síndico e os moradores. Além da prestação de contas anual não ter clareza na assembleia;  

. Inadimplência – alto nível de devedores das quotas condominiais sem que uma ação ágil por parte do síndico;    

. Obras realizadas em partes comuns pelo síndico sem aprovação de assembleia – costuma causar grande insatisfação dos condôminos que observam que seus direitos de opinarem sobre a realização ou não da obra, não ter sido considerado e nem feita a avaliação do valor gasto na obra;  

. Uso inadequado do Fundo de Reserva ou de Obras – é comum o saldo da conta condomínio ficar negativa e o síndico para evitar convocar uma assembleia para propor aumento do condomínio utiliza o Fundo de Reserva, sem autorização de uma assembleia. Há casos em que o Fundo é totalmente consumido.  

PREJUÍZOS CAUSADOS POR MÁ ADMINISTRAÇÃO  

Rosely acrescenta que os problemas do condomínio, se mal resolvidos, podem causar diversos prejuízos, que acabam sendo pagos por todos. Pode-se citar:  

1.     Deixar de cumprir a exigências trabalhistas, tanto dos colaboradores como dos prestadores de serviço, poderá gerar ações e grandes indenizações;  

2.     Não atender às normas do Corpo de Bombeiros, que hoje possui também o papel de fiscal, poderá acarretar multa e dependendo da gravidade até interdição da Prefeitura. Outra consequência grave é no caso de algum sinistro, o prejuízo não ser coberto pelo seguro do condomínio;  

3.     Descumprir as normas relativas às retenções de tributos relacionados à contratação de prestadores de serviço, inclusive a isenção ou pagamento ao síndico, poderá gerar ações com elevadas multas;  

4.     Não realizar as manutenções recomendadas pelo construtor poderá trazer graves problemas à estrutura, com o aumento futuro da despesa e até perda da garantia pela construtora;  

5.     Superfaturamento de obras – é preciso ter uma comissão independente eleita em assembleia para ajudar nas licitações e obter um escopo de obra, realizado por profissional habilitado, que não irá participar da licitação, ou seja, que não possui interesse comercial. Esse escopo será enviado para as empresas e posteriormente as propostas comerciais serão avaliadas pela comissão, e dependendo da complexidade da obra poderá ter ainda o auxílio do profissional habilitado para avaliar as propostas.  

Para evitar esses transtornos, é preciso estabelecer canais de comunicação direto com os moradores, tais como: endereço de e-mail direto com o síndico; horário agendado para atendimento pessoal; disponibilizar aplicativo para comunicação dos moradores de serviços que apresentam falha, como: lâmpada queimada no hall do apartamento, sensor de presença sem funcionar, lixo nas escadas, portão ou elevador com problema,  etc.; grupo de transmissão de Whatsapp para os moradores, apenas podendo ser postado as notícias  pelo síndico, evitando assim mau uso da ferramenta; criação de página em redes sociais, com a mesma finalidade de postar acontecimentos do condomínio.  

“Outra questão que contribui para criar um ambiente harmonioso é realizar com frequência pesquisas de opinião com diversos temas, entre eles pode-se citar: obras prioritárias, nível de atendimento dos colaboradores e administradores; satisfação sobre a segurança; horário mais adequado para a realização das assembleias. É preciso também deixar claro que o síndico não é o dono do prédio e que foi eleito, principalmente para cumprir a Convenção e Regulamento Interno”, finaliza.  

CURSO FORMA PROFISSIONAIS PARA ATUAREM NA ÁREA  

A procura por pessoas qualificadas na área de gestão condominial está em amplo crescimento. Segundo o Censo SíndicoNet, o número de condomínios com síndicos profissionais em todo o país triplicou em 8 anos, passando de 6% em 2013 para 18% em 2021.  

A FECAP oferece o curso de curta duração de “Administração de Condomínios e Síndico Profissional”, com atividades totalmente on-line, com aulas ao vivo para todo o País, como se o aluno estivesse em uma sala de aula interagindo com a professora e os colegas. As inscrições para os módulos Inicial (início em 15 de agosto) Avançado I (início em 14 de setembro) e Avançado II (início em 15 de setembro) estão abertas por meio do site. 

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“Devido à falta de tempo para se dedicar à gestão, ao aumento da complexidade das obrigações legais e, ainda, ao crescimento das exigências dos moradores, há cada vez menos condôminos interessados em assumir como síndicos, abrindo assim muitas oportunidades para os profissionais. É uma atividade importante que poderá auxiliar os condomínios a terem o patrimônio valorizado, com manutenções bem realizadas, equilíbrio financeiro, transparência das informações, segurança e ambiente harmonioso, representando um campo de trabalho para muitos profissionais”. 

Para acertar na escolha, a professora do Curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da FECAP Rosely Schwartz elencou algumas dicas para a hora da contratação do profissional. 

CUIDADO COM OS MAL INTENCIONADOS 

Infelizmente, em alguns casos, síndicos profissionais não bem-intencionados visam apenas ao lucro, incentivados por cursos de formação de baixa qualidade, que possuem como atrativo apenas a promessa de ganho fácil de dinheiro, sem colocar como objetivo a qualificação da gestão e sem enfatizar a grande responsabilidade que o profissional assume, além da expectativa elevada que é esperada pelos condôminos ao eleger um síndico intitulado “profissional”, explica Rosely. 

Esses maus profissionais fazem uma concorrência desleal nas assembleias de eleição, colocando seus preços abaixo do que seria possível para entregar um trabalho de qualidade. 

“Essas pessoas estão comprometendo a atividade, prejudicando o futuro de muitos síndicos profissionais, capacitados, competentes, éticos, íntegros, e que deixam de vencer a eleição”, diz.  

CUIDADO COM AS EXPECTATIVAS 

Depois de algum tempo, os condôminos começam a ter as suas expectativas frustradas, percebendo ações estranhas que o síndico profissional tem adotado. 

Alguns deles podem contratar empresas terceirizadas sem a aprovação de assembleia, sendo que, em alguns casos, a empresa possui ligação com o próprio síndico; manutenções realizadas com valores acima do mercado e, mesmo com valores elevados, não são levadas para aprovação em assembleia. 

Outra questão que tem gerado bastante reclamação é o fato de o síndico profissional eleito pela assembleia, por atender a muitos condomínios ao mesmo tempo, não aparecer nas reuniões, enviando em alguns casos um “preposto” totalmente desconhecido dos condôminos, sendo este, na maioria das vezes, menos preparado que o próprio síndico. 

Os condôminos ficam insatisfeitos, pois não foram informados na assembleia de eleição que seriam atendidos no dia a dia pelo preposto. 

Uma das consequências para o desapontamento dos condôminos é a destituição do síndico profissional ou a espera da eleição com a volta de um síndico morador, que, mesmo sem tempo e conhecimento, assume a gestão, colocando em xeque o futuro do patrimônio de todos os condôminos.  

COMO ESCOLHER O SÍNDICO PROFISSIONAL 

Para evitar arrependimentos, siga estas dicas: 

– Busque conhecer o candidato a síndico profissional. Não basta que ele somente apresente certificados de cursos realizados, mas demonstre e comprove trabalhos entregues. Essas informações precisam ser verificadas antes que ele seja considerado candidato. Deve-se buscar as informações diretamente nos condomínios em que o candidato já exerce ou exerceu a atividade, para que seja possível comprovar, por meio de dados, os resultados positivos na comparação entre o antes e o depois de ele ter assumido a gestão nos prédios verificados;  

– É preciso dar atenção também a como ele conduz as licitações, que devem ser realizadas sempre com a participação de comissão de condôminos; 

– Observe ainda como o profissional faz a gestão das contas bancárias, que devem ser sempre movimentadas com a coparticipação de algum membro do conselho ou subsíndico; 

– Outro ponto a verificar é quantas vezes, na semana, o síndico visita os condomínios onde atua, quantas horas ele permanece no local, quantas vezes se reúne com os conselheiros, se realiza pesquisa periódica com os moradores e qual o tempo que ele demora para responder às demandas dos moradores;  

– O síndico profissional deve demonstrar comprometimento, principalmente nas assembleias, exibindo os resultados conquistados por sua gestão, por meio de dados e gráficos, transmitindo segurança aos condôminos; 

– Além de receber o currículo do candidato, o condomínio que está com pauta de eleição de síndico deve realizar um levantamento cadastral completo dos concorrentes, em todos os órgãos das esferas federal, estadual, municipal, em cartórios de protesto, tribunais de justiça, e em serviços como o Reclame Aqui e o Procon; 

– Quando o candidato a síndico profissional for iniciante, além do levantamento cadastral, ele deverá deixar bem claro em sua apresentação quais serão as suas propostas para o condomínio, que devem incluir os tópicos já mencionadas neste texto. Trazer resultados positivos e valorização patrimonial será decisivo para o seu sucesso. 

ACOMPANHE A GESTÃO DO SÍNDICO 

Hoje, uma administração de condomínios de qualidade, transparente, com quota condominial mensal adequada, que proporcione um ambiente harmonioso e seguro aos moradores, exige dedicação de tempo e, sobretudo, capacitação do síndico, seja ele morador ou profissional, em função do aumento constante das obrigações legais e das exigências dos moradores.  

Mesmo que o síndico busque dividir as responsabilidades com uma boa administradora, é mandatório que ele tenha conhecimento para poder decidir com propriedade e independência.  

Outra ação que pode contribuir para aumentar a qualidade e a transparência da gestão é a contratação de uma auditoria preventiva mensal, com o acompanhamento dos conselheiros e de uma comissão de condôminos para que haja total independência. Essa atitude se justifica pela falta de tempo e de conhecimento dos conselheiros em analisar as pastas de prestação de contas. 

Enfim, para melhor atender a todas essas questões, o síndico profissional, capacitado, ético e integro se torna uma opção válida, que traz tranquilidade a todos os condôminos, contudo, é preciso identificá-lo para evitar que uma boa intenção se transforme em pesadelo. 

CURSO PROFISSIONALIZANTE 

A FECAP oferece o curso “Administração de Condomínios e Síndico Profissional, Módulo I, II e III”. As atividades são totalmente on-line, com aulas ao vivo para todo o País, como se o aluno estivesse em uma sala de aula interagindo com a professora e os colegas. Estão abertas as inscrições para turma com início em março. 

Segundo a coordenadora do curso, Profª Rosely Schwartz, para atuar com responsabilidade na área da administração de condomínio, uma formação adequada é fundamental para diferenciar o profissional no concorrido mercado condominial. “Tanto condomínios residenciais como comerciais precisam atender a uma ampla legislação, que pode ser comparada às normas das empresas, além da crescente exigência dos moradores. Gerenciar bem o patrimônio significa ter um ambiente harmonioso, seguro, tranquilo e valorizado”, diz. 

Os cursos oferecem aos participantes todos os subsídios necessários para gerenciar de forma eficiente qualquer condomínio. Como os módulos não são necessariamente sequenciais, o aluno pode, aleatoriamente, fazer qualquer um dos três (I, II e III), adequando-os à sua disponibilidade de tempo. No entanto, para ter a capacitação completa, é indispensável que o aluno curse as 122 horas dos três Módulos (I, II e III). 

O público-alvo é formado por pessoas que são ou querem se tornar síndicos, profissionais de empresas administradoras de condomínios, síndicos profissionais, advogados, zeladores, gerentes prediais que buscam atualização e demais interessados. 

Um importante diferencial do curso é o atendimento de dúvidas dado aos alunos pela professora, mesmo após o término do curso. Além do certificado e apostilas, os alunos do Módulo I também recebem o e-book “Revolucionando o Condomínio”, 15ª Edição, com 380 páginas. 

Curso de Curta Duração de Administração de Condomínios e Síndico Profissional   

Inscrições: até 26 de março de 2021 

Carga Horária: 122 horas ao todo 

Módulo I, a partir de 22/03 (52h) 

Módulo II, a partir de 07/04 (35h) 

Módulo III, a partir de 08/04 (35h) 

Investimento: R$ 1.050,00 – Conheça a política de descontos. 

Professora: Rosely Schwartz 

Inscrições e mais informações, clique aqui!

É possível obter descontos de até 30%!

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