De acordo com a coordenadora do curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado (FECAP), Rosely Schwartz, os síndicos eleitos precisam manter a calma, pois todos os desafios podem ser superados com conhecimento e com a parceria com uma administradora comprometida em cumprir com todas as exigências legais.

A professora da FECAP elencou as primeiras seis ações que o novo síndico deve adotar ao assumir a gestão. Confira:

FAZER UMA ANÁLISE DAS PASTAS DE PRESTAÇÃO DE CONTAS DA GESTÃO ANTERIOR

O novo síndico deve checar os recolhimentos das retenções e encargos, principalmente se o síndico é isento ou recebe remuneração, verificando se o INSS relativo ao encargo de 20% e a retenção de 11%, se for o caso, foram recolhidos; nos recibos dos autônomos, verificar se foram feitas as retenções e os recolhimentos do INSS (encargo de 20% e a retenção de 11%) e do ISS.

Também é preciso verificar se os cálculos estão corretos na folha de pagamentos, se há muitas horas extras e se as férias são pagas de acordo com a legislação.

Caso não tenha conhecimento para analisar essas questões é importante que um profissional seja contratado. Algumas vezes um morador com conhecimento em contabilidade poderá fazer essa análise sem custos. Se for necessária a contratação, é importante que seja aprovada em assembleia para justificar o gasto que o condomínio terá com o trabalho.

APROVAR EM ASSEMBLEIA A CONTRATAÇÃO DE UM ENGENHEIRO COM ESPECIALIDADE EM ESTRUTURA PARA FAZER UMA INSPEÇÃO PREDIAL

Conforme determina a NBR nº 16.747/2020 da ABNT, que é a constatação técnica das condições da edificação. Esse relatório deverá ser levado para uma assembleia, com vistas a documentar o estado que foi encontrado o edifício e se será necessário adotar providências, se devem ser urgentes ou não.

REALIZAR UMA PRIMEIRA REUNIÃO COM TODOS OS FUNCIONÁRIOS PARA CONHECÊ-LOS

O síndico indicar quais serão seus objetivos na gestão. Evidenciar que os funcionários serão fundamentais para o sucesso do trabalho e que pretende investir em treinamento de todos.

REALIZAR REUNIÕES INDIVIDUAIS COM CADA FUNCIONÁRIO

Essas reuniões servem para identificar quais são as expectativas de cada um e quais são os problemas que eles estão encontrando com o trabalho e o que esperam do gestor.

FAZER UMA ANÁLISE SOBRE OS RECURSOS QUE O CONDOMÍNIO TEM DISPONÍVEIS EM CONTA CORRENTE E NOS FUNDOS DE RESERVA E FUNDO DE OBRAS

É preciso ter atenção se cada um deles está em contas separadas, sendo os Fundos em contas vinculadas à conta corrente. Avalie também se os recursos disponíveis são suficientes para pagar todas as contas previstas no orçamento já aprovado ou se será necessária uma nova assembleia. Não deixe que a conta ordinária fique negativa. Dívida esse problema com todos os condôminos.

REALIZAR REUNIÃO COM A ADMINISTRADORA

O síndico será sempre o responsável legal pelo condomínio, inclusive no que diz respeito à fiscalização do trabalho da administradora. A empresa contratada será a parceira do síndico, integrará a equipe, sempre tendo em vista as expectativas dos moradores. É essencial verificar qual o seu comprometimento em atender às exigências legais e normativas; confirmar se o CNAE (Classificação Nacional de Atividade Econômica) da empresa corresponde ao código 6822-6/00, indicado para administração de condomínios, com registro no CRA (Conselho Regional de Administração); observar se a administradora possui como escopo de trabalho a redução de custos e a preservação do patrimônio e qual a responsabilidade que assume em casos de erros cometidos por ela.

A especialista: Rosely Benevides de Oliveira Schwartz é professora do curso “Administração de Condomínios e Síndico Profissional” da Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado (FECAP) com transmissão ao vivo e dos cursos 100% online de OCONDOMÍNIO. Contabilista e Administradora formada pela FAAP, possui MBA pela USP em Gerenciamento de Facilidades (Gestão Predial com foco na operação). Atua na área de consultoria para condomínios desde 1994. Autora do livro “Revolucionando o Condomínio”, participou do quadro “Chame o Síndico”, do Fantástico, na Rede Globo. É palestrante e autora de diversos textos publicados pela mídia especializada na área.

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“Devido à falta de tempo para se dedicar à gestão, ao aumento da complexidade das obrigações legais e, ainda, ao crescimento das exigências dos moradores, há cada vez menos condôminos interessados em assumir como síndicos, abrindo assim muitas oportunidades para os profissionais. É uma atividade importante que poderá auxiliar os condomínios a terem o patrimônio valorizado, com manutenções bem realizadas, equilíbrio financeiro, transparência das informações, segurança e ambiente harmonioso, representando um campo de trabalho para muitos profissionais”. 

Para acertar na escolha, a professora do Curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da FECAP Rosely Schwartz elencou algumas dicas para a hora da contratação do profissional. 

CUIDADO COM OS MAL INTENCIONADOS 

Infelizmente, em alguns casos, síndicos profissionais não bem-intencionados visam apenas ao lucro, incentivados por cursos de formação de baixa qualidade, que possuem como atrativo apenas a promessa de ganho fácil de dinheiro, sem colocar como objetivo a qualificação da gestão e sem enfatizar a grande responsabilidade que o profissional assume, além da expectativa elevada que é esperada pelos condôminos ao eleger um síndico intitulado “profissional”, explica Rosely. 

Esses maus profissionais fazem uma concorrência desleal nas assembleias de eleição, colocando seus preços abaixo do que seria possível para entregar um trabalho de qualidade. 

“Essas pessoas estão comprometendo a atividade, prejudicando o futuro de muitos síndicos profissionais, capacitados, competentes, éticos, íntegros, e que deixam de vencer a eleição”, diz.  

CUIDADO COM AS EXPECTATIVAS 

Depois de algum tempo, os condôminos começam a ter as suas expectativas frustradas, percebendo ações estranhas que o síndico profissional tem adotado. 

Alguns deles podem contratar empresas terceirizadas sem a aprovação de assembleia, sendo que, em alguns casos, a empresa possui ligação com o próprio síndico; manutenções realizadas com valores acima do mercado e, mesmo com valores elevados, não são levadas para aprovação em assembleia. 

Outra questão que tem gerado bastante reclamação é o fato de o síndico profissional eleito pela assembleia, por atender a muitos condomínios ao mesmo tempo, não aparecer nas reuniões, enviando em alguns casos um “preposto” totalmente desconhecido dos condôminos, sendo este, na maioria das vezes, menos preparado que o próprio síndico. 

Os condôminos ficam insatisfeitos, pois não foram informados na assembleia de eleição que seriam atendidos no dia a dia pelo preposto. 

Uma das consequências para o desapontamento dos condôminos é a destituição do síndico profissional ou a espera da eleição com a volta de um síndico morador, que, mesmo sem tempo e conhecimento, assume a gestão, colocando em xeque o futuro do patrimônio de todos os condôminos.  

COMO ESCOLHER O SÍNDICO PROFISSIONAL 

Para evitar arrependimentos, siga estas dicas: 

– Busque conhecer o candidato a síndico profissional. Não basta que ele somente apresente certificados de cursos realizados, mas demonstre e comprove trabalhos entregues. Essas informações precisam ser verificadas antes que ele seja considerado candidato. Deve-se buscar as informações diretamente nos condomínios em que o candidato já exerce ou exerceu a atividade, para que seja possível comprovar, por meio de dados, os resultados positivos na comparação entre o antes e o depois de ele ter assumido a gestão nos prédios verificados;  

– É preciso dar atenção também a como ele conduz as licitações, que devem ser realizadas sempre com a participação de comissão de condôminos; 

– Observe ainda como o profissional faz a gestão das contas bancárias, que devem ser sempre movimentadas com a coparticipação de algum membro do conselho ou subsíndico; 

– Outro ponto a verificar é quantas vezes, na semana, o síndico visita os condomínios onde atua, quantas horas ele permanece no local, quantas vezes se reúne com os conselheiros, se realiza pesquisa periódica com os moradores e qual o tempo que ele demora para responder às demandas dos moradores;  

– O síndico profissional deve demonstrar comprometimento, principalmente nas assembleias, exibindo os resultados conquistados por sua gestão, por meio de dados e gráficos, transmitindo segurança aos condôminos; 

– Além de receber o currículo do candidato, o condomínio que está com pauta de eleição de síndico deve realizar um levantamento cadastral completo dos concorrentes, em todos os órgãos das esferas federal, estadual, municipal, em cartórios de protesto, tribunais de justiça, e em serviços como o Reclame Aqui e o Procon; 

– Quando o candidato a síndico profissional for iniciante, além do levantamento cadastral, ele deverá deixar bem claro em sua apresentação quais serão as suas propostas para o condomínio, que devem incluir os tópicos já mencionadas neste texto. Trazer resultados positivos e valorização patrimonial será decisivo para o seu sucesso. 

ACOMPANHE A GESTÃO DO SÍNDICO 

Hoje, uma administração de condomínios de qualidade, transparente, com quota condominial mensal adequada, que proporcione um ambiente harmonioso e seguro aos moradores, exige dedicação de tempo e, sobretudo, capacitação do síndico, seja ele morador ou profissional, em função do aumento constante das obrigações legais e das exigências dos moradores.  

Mesmo que o síndico busque dividir as responsabilidades com uma boa administradora, é mandatório que ele tenha conhecimento para poder decidir com propriedade e independência.  

Outra ação que pode contribuir para aumentar a qualidade e a transparência da gestão é a contratação de uma auditoria preventiva mensal, com o acompanhamento dos conselheiros e de uma comissão de condôminos para que haja total independência. Essa atitude se justifica pela falta de tempo e de conhecimento dos conselheiros em analisar as pastas de prestação de contas. 

Enfim, para melhor atender a todas essas questões, o síndico profissional, capacitado, ético e integro se torna uma opção válida, que traz tranquilidade a todos os condôminos, contudo, é preciso identificá-lo para evitar que uma boa intenção se transforme em pesadelo. 

CURSO PROFISSIONALIZANTE 

A FECAP oferece o curso “Administração de Condomínios e Síndico Profissional, Módulo I, II e III”. As atividades são totalmente on-line, com aulas ao vivo para todo o País, como se o aluno estivesse em uma sala de aula interagindo com a professora e os colegas. Estão abertas as inscrições para turma com início em março. 

Segundo a coordenadora do curso, Profª Rosely Schwartz, para atuar com responsabilidade na área da administração de condomínio, uma formação adequada é fundamental para diferenciar o profissional no concorrido mercado condominial. “Tanto condomínios residenciais como comerciais precisam atender a uma ampla legislação, que pode ser comparada às normas das empresas, além da crescente exigência dos moradores. Gerenciar bem o patrimônio significa ter um ambiente harmonioso, seguro, tranquilo e valorizado”, diz. 

Os cursos oferecem aos participantes todos os subsídios necessários para gerenciar de forma eficiente qualquer condomínio. Como os módulos não são necessariamente sequenciais, o aluno pode, aleatoriamente, fazer qualquer um dos três (I, II e III), adequando-os à sua disponibilidade de tempo. No entanto, para ter a capacitação completa, é indispensável que o aluno curse as 122 horas dos três Módulos (I, II e III). 

O público-alvo é formado por pessoas que são ou querem se tornar síndicos, profissionais de empresas administradoras de condomínios, síndicos profissionais, advogados, zeladores, gerentes prediais que buscam atualização e demais interessados. 

Um importante diferencial do curso é o atendimento de dúvidas dado aos alunos pela professora, mesmo após o término do curso. Além do certificado e apostilas, os alunos do Módulo I também recebem o e-book “Revolucionando o Condomínio”, 15ª Edição, com 380 páginas. 

Curso de Curta Duração de Administração de Condomínios e Síndico Profissional   

Inscrições: até 26 de março de 2021 

Carga Horária: 122 horas ao todo 

Módulo I, a partir de 22/03 (52h) 

Módulo II, a partir de 07/04 (35h) 

Módulo III, a partir de 08/04 (35h) 

Investimento: R$ 1.050,00 – Conheça a política de descontos. 

Professora: Rosely Schwartz 

Inscrições e mais informações, clique aqui!

É possível obter descontos de até 30%!

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Segundo a coordenadora Profª Rosely Schwartz dos cursos “Administração de Condomínios e Síndico Profissional, Módulos I, II e III” da Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado (FECAP), deve-se considerar ainda todas as precauções de proteção sanitárias indicadas pelos agentes públicos devido à pandemia, como uso obrigatório de máscara e distanciamento entre pessoas. As assembleias poderão ser híbridas ou 100% virtuais, dependendo do condomínio, e desde que a convenção não proíba as assembleias virtuais.

A seguir, confira cinco dicas da especialista para os novos síndicos.

1. Faça uma análise das pastas de prestação de contas da gestão anterior  
a) Referente aos recolhimentos das retenções e encargos, principalmente se o síndico é isento ou recebe remuneração, verificando se o INSS relativo ao encargo de 20% e a retenção de 11%, se for o caso, foram recolhidas. Nos recibos dos autônomos, verificar se foram feitas as retenções e os recolhimentos do INSS (encargo de 20% e a retenção de 11%) e do ISS;
b) Verificar se os cálculos estão corretos na folha de pagamento, se há muitas horas extras, e se as férias são pagas de acordo com a legislação.
Caso o síndico não tenha conhecimento para analisar essas questões, é importante que um profissional seja contratado. Algumas vezes, um morador com conhecimento de contabilidade poderá fazer essa análise sem custos. Se for necessária a contratação, é importante que seja aprovada em assembleia para justificar o gasto que o condomínio terá com o trabalho.

2. Aprove em assembleia a contratação de um engenheiro com especialidade em estrutura para fazer uma inspeção predial 
A constatação técnica das condições da edificação é determinada conforme a NBR nº 16.747/2020 da ABNT. Esse relatório deverá ser levado para uma assembleia, com vistas a documentar o estado que foi encontrado o edifício e se será necessário adotar providências, se devem ser urgentes ou não.

3. Realize uma primeira reunião com todos os funcionários para conhecê-los  
Indique quais serão seus objetivos na gestão. Evidencie que eles serão fundamentais para o sucesso do trabalho e que pretende investir em treinamento de todos.

4. Realize reuniões individuais com cada funcionário  
É importante para identificar quais são as expectativas de cada um e quais são os problemas que eles estão encontrando com o trabalho, além do que esperam do gestor.

5. Analise os recursos que o condomínio tem disponíveis em conta corrente e nos fundos de Reserva e de Obras
Veja se cada um deles está em contas separadas, que possibilite acompanhar as movimentações e os saldos de cada uma delas, sendo os Fundos em contas vinculadas à conta corrente. Avalie também se os recursos disponíveis são suficientes para pagar todas as contas previstas no orçamento já aprovado ou se será necessária uma nova assembleia. Não deixe que a conta ordinária fique negativa: divida esse problema com todos os condôminos.

CURSO PROFISSIONALIZANTE

A FECAP oferece o curso “Administração de Condomínios e Síndico Profissional, Módulo I, II e III”. As atividades são totalmente on-line, com aulas ao vivo para todo o País, como se o aluno estivesse em uma sala de aula interagindo com a professora e os colegas. Estão abertas as inscrições para turma com início em março.

Segundo a coordenadora do curso, Profª Rosely Schwartz, para atuar com responsabilidade na área da administração de condomínio, uma formação adequada é fundamental para diferenciar o profissional no concorrido mercado condominial. “Tanto condomínios residenciais como comerciais precisam atender a uma ampla legislação, que pode ser comparada às normas das empresas, além da crescente exigência dos moradores. Gerenciar bem o patrimônio significa ter um ambiente harmonioso, seguro, tranquilo e valorizado”, diz.

Os cursos oferecem aos participantes todos os subsídios necessários para gerenciar de forma eficiente qualquer condomínio. Como os módulos não são necessariamente sequenciais, o aluno pode, aleatoriamente, fazer qualquer um dos três (I, II e III), adequando-os à sua disponibilidade de tempo. No entanto, para ter a capacitação completa, é indispensável que o aluno curse as 122 horas dos três Módulos (I, II e III).

O público-alvo é formado por pessoas que são ou querem se tornar síndicos, profissionais de empresas administradoras de condomínios, síndicos profissionais, advogados, zeladores, gerentes prediais que buscam atualização e demais interessados.

Um importante diferencial do curso é o atendimento de dúvidas dado aos alunos pela professora, mesmo após o término do curso. Além do certificado e apostilas, os alunos do Módulo I também recebem o e-book “Revolucionando o Condomínio”, 15ª Edição, com 380 páginas.

Curso de Curta Duração de Administração de Condomínios e Síndico Profissional  
Inscrições: até 26 de março de 2021
Carga Horária: 122 horas ao todo
Módulo I, a partir de 22/03 (52h)
Módulo II, a partir de 07/04 (35h)
Módulo III, a partir de 08/04 (35h)
Investimento: R$ 1.050,00 – Conheça a política de descontos.
Professora: Rosely Schwartz
Inscrições e mais informações: clique aqui!

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