Imagine a seguinte situação. É aprovado em assembleia um aumento da cota condominial de 8%. Mas o síndico sabe que, para contemplar as demandas orçamentárias, esse aumento deveria ser de 15%. Ele não aumenta os 15%, porque é uma medida impopular. No entanto, ele consegue uma autorização, também em assembleia, para o uso do fundo de reserva, caso necessário, para despesas que não as ordinárias. Seria como se o síndico recebesse carta branca para realizar gastos sem qualquer aprovação.

Infelizmente isso acontece mais do que imaginamos. A conta não fecha e o síndico, invariavelmente, acaba se complicando, mais cedo ou mais tarde, no cumprimento do orçamento. Isso é muito ruim para a saúde financeira do condomínio.

Imagine, agora outra situação. O síndico não realiza o aumento necessário da taxa condominial e não tem autorização para utilização do fundo de reserva para cobrir despesas, mas, mesmo assim, ele o utiliza. Os questionamentos acontecerão com certeza. Ainda mais se houver uma auditoria externa. Nesse cenário, o síndico pode ser cobrado judicialmente. Vale lembrar sempre as suas responsabilidades civil e criminal perante o condomínio. 

A previsão orçamentária é um dos principais instrumentos administrativos, que fornece ao síndico antecipadamente a quantidade de recursos necessários para atender às obrigações de determinado período, geralmente de um ano, de acordo com o que determina o Código Civil, art. 1.350.

Para uma previsão orçamentária de qualidade, é preciso uma avaliação do exercício anterior, calculando-se a média de cada uma das contas e aplicando-se, em seguida, os respectivos reajustes, de acordo com os índices correspondentes. Conforme já mencionado acima, entenda-se conta como o agrupamento ou classificação de cada despesa ou receita pelo mesmo nome, como por exemplo “água”, “energia”, “elevadores” (despesas) ou “taxa condominial”, “aluguel para antenas de telefonia” (receitas).

De olho nas contas

É fundamental que sejam separadas as contas ordinárias e extraordinárias, seja na receita como na despesa. Esse cuidado será muito importante quando for feita a comparação entre o previsto e o realizado, demonstrando conhecimento e planejamento correto por parte do síndico e da administradora.

As despesas ordinárias são os gastos rotineiros de manutenção do edifício, tais como, salários, encargos trabalhistas, tarifas de consumo relativas às áreas comuns, limpeza e manutenção das instalações e equipamentos, contratação do seguro, honorários administrativos, advocatícios etc. 

Já as despesas extraordinárias referem-se a reformas ou obras na estrutura da edificação, à pintura das fachadas, às instalações de prevenção e combate a incêndio, projetos de paisagismo e decoração, entre outras. Estas despesas devem ser aprovadas em assembleia específica, mesmo que o condomínio disponha de recursos no Fundo de Reserva ou no Fundo de Obras.

Um aspecto importante é que a previsão orçamentária serve de referência para taxa condominial do próximo período, portanto, dependendo do valor apresentado após análise, será necessário ou não aumentar a cota a ser paga pelos condôminos.  Uma dica valiosa é o gestor procurar demonstrar quais ações adotou para a redução de custos, como renegociação de contratos, redução de horas extras de funcionários, etc.

Contas individualizadas

Outro instrumento essencial na busca pela transparência é o condomínio possuir contas bancárias individuais em nome do condomínio, evitando a chamada conta pool, na qual todas as receitas e despesas de todos os clientes da administradora vão para uma conta em seu nome. Cumpre destacar que fundos de reserva, de obras, entre outros, devem ter contas separadas das despesas ordinárias, o que facilita consultas e, assim, traz mais transparência, eficiência e qualidade para a gestão.

A autora: Rosely Schwartz éAdministradora especialista em condomínios, contabilista, autora do livro Revolucionando o Condomínio – 16ª ed. (Ed. Benvirá), é também autora e docente dos cursos de Administração de Condomínios e Síndico Profissional na FECAP com transmissão ao vivo e do curso 100% Online de OCondomínio. Coordena o GEAC (Grupo de Excelência e Administração de Condomínios do CRA-SP).

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Segundo o Código Civil, art. 1.347, assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá ser renovado. Para garantir que esse ato seja válido legalmente, alguns ritos precisam ser adotados, seguindo o que estabelece o Código Civil e a própria convenção do condomínio: 

1. Antecedência – A convocação precisa ser entregue, com comprovação de recebimento, para todos os condôminos, atendendo à antecedência determinada pela convenção, que geralmente estabelece 10 dias; 

2. Quórum para a assembleia de eleição – Na convocação deve estar claro o quórum para a primeira chamada, que deverá ser de 50% + 1 da totalidade da massa condominial, e para a segunda chamada, maioria simples dos presentes; 

3. Direito ao voto – Segundo o art. 1.335, III, têm direito a votar nas deliberações da assembleia e dela participar os condôminos que estão quites com as cotas condominiais;  

4. Uso de procurações – É preciso observar na convenção o que está definido sobre essa questão. Há convenções que exigem que as procurações precisam ter o reconhecimento de firma das assinaturas, outras são omissas. As convenções mais modernas são claras em impedir que procurações sejam usadas pelo síndico para se eleger, aprovar suas contas ou obras que tenha interesse. Ainda estende essa limitação ao subsíndico e conselheiros, além disso, limita o número de procuração por condômino. O Código Civil é omisso sobre essa questão; 

5. Quem pode se candidatar – Deve-se verificar as determinações da convenção, dado que, pelo Código Civil, não há restrição para as pessoas que não sejam condôminos, moradores em geral, como inquilinos, pessoas físicas ou jurídicas. Desta forma, abre-se a possibilidade da escolha de síndico externo, chamados pelo mercado de síndico profissional, exceto quando a convenção exige que seja condômino;  

6. Não poderá ser síndico – Pessoa que tenha alguma restrição legal na Receita Federal, ou seja, aposentada por invalidez. A convenção poderá também impedir que o inadimplente se candidate, embora a Lei não aborde esse assunto. O artigo 1.335, III trata do voto, mas não da candidatura; 

7. Lista de presença – todos devem assinar a lista, seja ela física ou digital; 

8. Composição da mesa da assembleia – Faz parte dos ritos de uma assembleia a escolha de um presidente, que irá conduzir e disciplinar os trabalhos, e a escolha de um secretário, que irá auxiliar na redação da ata; 

9. Quem pode presidir a mesa – Muitas convenções proíbem que o síndico seja presidente da mesa, em função de poder haver conflito de interesses, mas caso a convenção seja omissa, ele poderá assumir esse posto. De acordo com algumas convenções caberá ao presidente da mesa, em caso de empate, o voto de “minerva”; 

10. Registro do voto – O voto pode ser aberto ou fechado (secreto). Para a escolha do síndico é recomendado que seja secreto para que haja maior liberdade na escolha dos votantes. 

CUIDADOS QUANDO A ASSEMBLEIA FOR VIRTUAL 

É importante destacar que a assembleia virtual requer alguns cuidados adicionais aos que foram mencionados para garantir que o processo seja válido e transparente.  

1. Plataforma confiável – É fundamental que o sistema escolhido seja seguro, acessível, de uso intuitivo e que garanta a preservação dos dados, respeitando a LGPD (Lei Geral de Proteção de Dados). Além disso, deve-se utilizar senha e método de autenticação para garantir que apenas os condôminos tenham acesso à reunião; 

2. Convocação com todas as orientações – A convocação deve ser feita atendendo à antecedência estabelecida na convenção e incluir todas as instruções necessárias para a participação na reunião, como o link de acesso e indicação sobre o uso da plataforma; 

3. Quórum – Deve ser mantido, da mesma forma que a assembleia presencial; 

4. Votação – O sistema deve ser seguro para garantir a confiabilidade e a integridade dos votos, além de assegurar que cada condômino vote apenas uma vez; 

5. Gravação da assembleia e ata – Gravar pode ser muito útil para auxiliar na elaboração da ata, dando maior transparência e refletindo exatamente o que ocorreu, além de evitar que participantes tenham falas inadequadas; 

6. Procuração digital – Não havendo restrição na convenção, as procurações poderão ser enviadas digitalmente, dentro da própria plataforma. 

Com a adoção desses cuidados, a eleição de síndico será um processo justo, transparente e legítimo, o que evitará qualquer tipo de questionamento judicial para anular a eleição. 

A autora: Rosely Schwartz é administradora especialista em condomínios, contabilista, autora do livro Revolucionando o Condomínio – 16ª ed. (Ed. Benvirá), é também autora e docente dos cursos de Administração de Condomínios e Síndico Profissional na Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado (FECAP) com transmissão ao vivo e do curso 100% Online de OCondomínio. Coordena o GEAC (Grupo de Excelência e Administração de Condomínios do CRA-SP). 

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A atividade de síndico profissional é uma carreira que cresce de forma exponencial. Hoje morar e trabalhar em condomínio é uma realidade em todo país. Segundo fontes do IBGE, de 2022, são mais de 27 milhões de pessoas que vivem em apartamento. Só no estado de São Paulo são mais de 8 milhões, o que corresponde a 29% do País; seguido pelo estado do Rio de Janeiro, com mais de 4 milhões, correspondendo a 14%. O valor da arrecadação anual em todo Brasil estima-se superar os R$ 61 bilhões. É uma grande responsabilidade, não só pelo valor financeiro, mas principalmente pela segurança e valorização patrimonial envolvidas.

Em função das demandas por maior rigor no cumprimento das exigências legais e da complexidade do mercado, além da falta de interesse dos moradores em exercer o cargo, o trabalho de síndico profissional cresce vertiginosamente, sobretudo nos grandes centros urbanos, em que muitas pessoas buscam uma segunda opção de carreira.

O síndico profissional pode ser uma pessoa física ou pessoa jurídica: empresa especializada em administração de condomínio, com formação sólida em cursos reconhecidos no mercado. Muitos síndicos profissionais iniciaram a atividade sendo síndico do condomínio em que moravam.

Síndico Morador

Tanto o síndico morador como o profissional são eleitos em assembleia, e as responsabilidades do ponto de vista legal são as mesmas; tanto para o profissional, também chamado de síndico externo; quanto para o síndico morador, também chamado de orgânico. O síndico, seja morador ou profissional, responde civil e criminalmente por suas ações no condomínio, além das responsabilidades tributárias, fiscais e de segurança.

Ao assumir a gestão, o síndico morador logo percebe que, para conduzir a gestão com mais tranquilidade e segurança nas suas decisões, deve buscar capacitação verdadeira, bem como contar com uma empresa administradora de condomínios que esteja comprometida em cumprir com toda legislação vigente.

Outro aspecto que deve ser observado é que o síndico deve ser sempre imparcial na aplicação das normas e em relação aos conflitos. Não deve privilegiar os vizinhos que possua mais amizade. Suas deliberações devem ser sempre justas com todos.

Síndico Profissional

É uma alternativa de carreira possível de ser conquistada, sendo necessário determinação e qualificação verdadeira junto a cursos referenciados pelo mercado. Seguem abaixo as principais habilidades solicitadas pelo mercado:

Capacitação: o conhecimento adquirido em cursos específicos para gestão condominial, além de sua experiência profissional, permite ao síndico externo antecipar problemas, identificar oportunidades de melhoria e implementar soluções mais eficazes. Deve também contar com a parceria com uma empresa administradora de condomínios habilitada e qualificada.

Objetividade e assertividade: por possuir um conhecimento mais aprofundado em gestão, o síndico externo busca eficiência administrativa, com assertividade na previsão orçamentária e na prestação de contas – sempre com foco na redução de custos ­- o que traz segurança para os moradores.

Impessoalidade: o fato de o síndico externo não estar envolvido emocionalmente com os moradores e funcionários do condomínio, ou mesmo com os terceirizados, o torna mais objetivo nas soluções de conflitos e, consequentemente, proporciona mais harmonia entre os moradores.

Comprometimento: o síndico profissional deve demonstrar resultado, utilizando ferramentas de gestão profissionais. Vale ressaltar que é necessário ter uma capacitação vigorosa para dar conta desses desafios.

Controle da atividade: é importante que haja cautela na opção pelo síndico externo, com critérios rígidos nessa escolha no que se refere ao currículo do candidato e sua experiência. É fundamental que ele esteja disponível para as demandas do condomínio e que, caso coloque um preposto, isso esteja previsto na ata da eleição e em contrato. O custo deste profissional também costuma ser mais alto para o condomínio. 

A gestão do condomínio precisa ser realizada por profissionais competentes, dado que há elevados investimentos e, na maioria das vezes, faz parte dos sonhos daqueles que optaram em morar ou trabalhar em condomínio. Além do valor patrimonial, há as questões de segurança que são essenciais, em função de estarem relacionadas à saúde dos moradores e usuários.

A especialista: Rosely Benevides de Oliveira Schwartz é professora do curso “Administração de Condomínios e Síndico Profissional” da Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado (FECAP) com transmissão ao vivo e dos cursos 100% online de OCONDOMÍNIO. Contabilista e Administradora formada pela FAAP, possui MBA pela USP em Gerenciamento de Facilidades (Gestão Predial com foco na operação). Atua na área de consultoria para condomínios desde 1994. Autora do livro “Revolucionando o Condomínio”, participou do quadro “Chame o Síndico”, do Fantástico, na Rede Globo. É palestrante e autora de diversos textos publicados pela mídia especializada na área.

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O curso é voltado a pessoas que são ou querem se tornar síndicos, profissionais de empresas administradoras de condomínios, síndicos profissionais, advogados, zeladores, gerentes prediais que buscam atualização e demais interessados.

O curso também conta com palestras de especialistas na área e visita técnica presencial a um edifício tecnológico, para que os alunos tenham familiaridade com o ambiente de atuação.

A coordenação do curso é de Rosely Schwartz, administradora especialista em condomínios, contabilista, coordenadora do GEAC (Grupo de Excelência e Administração de Condomínios do CRA-SP) e autora do livro “Revolucionando o Condomínio”.

Para conferir os valores e realizar a inscrição, acesse o site: clique aqui.

O CURSO

O curso oferece aos participantes todos os subsídios necessários para gerenciar de forma eficiente qualquer condomínio, e é dividido em três módulos. O aluno poderá iniciar sua formação por qualquer dos Módulos (Inicial, Avançado I e Avançado II), adequando as suas disponibilidades de tempo. No entanto, para ter a capacitação completa, é indispensável que o aluno curse todos os Módulos (Inicial, Avançado I e Avançado II). 

“Para que as pessoas possam morar com segurança e tranquilidade nos milhares de prédios e condomínios espalhados pelo Brasil, quem ‘coloca ordem’ nesses locais precisa administrar com eficiência e cumprir todas as exigências legais”, diz a coordenadora do curso, Rosely Benevides de Oliveira Schwartz.  

Para atuar com responsabilidade na área da administração de condomínio, uma formação adequada é um diferencial. Tanto condomínios residenciais como comerciais precisam atender a uma ampla legislação, que pode ser comparada às normas das empresas. “Gerenciar bem o patrimônio significa ter um ambiente harmonioso, seguro, tranquilo e valorizado”, completa a professora.

Programação:

Módulo Inicial
Carga Horária: 56 horas
Início das aulas: 26/08/2024
Horário: segundas-feiras, das 18h30 às 22h30 (14 encontros)

Módulo Avançado I
Carga Horária: 42 horas
Início das aulas: 04/07/2024
Horário: quartas-feiras, das 19h às 22h30 (12 encontros)

Módulo Avançado II
Carga Horária: 42 horas
Início das aulas: 05/07/2024
Horário: quintas-feiras, das 19h às 22h30 (12 encontros)

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Hoje, a gestão de condomínio requer cada vez mais que o síndico tenha capacitação verdadeira, dado o aumento das exigências legais e a demanda dos moradores por maior transparência, eficiência e valorização do patrimônio. Para isso, é fundamental que as manutenções sejam realizadas e que constem no planejamento orçamentário anual. 

O síndico precisa trabalhar na comunicação e conscientizar os moradores que manter as manutenções em dia não é despesa, mas sim investimento, uma vez que serão preservadas as estruturas do edifício, o que irá promover a segurança dos próprios moradores, colaboradores, prestadores de serviço e visitantes. 

São muitos os itens que o gestor precisa preservar, dentre eles estão: os equipamentos de incêndio, como os extintores, as mangueiras e a iluminação de emergência; o sistema de CFTV; o interfone; os elevadores; o sistema de para-raios; os quadros elétricos, o playground e os portões.  Além dos pontos mencionados, as áreas do telhado e da cobertura merecem uma atenção especial, principalmente com a chegada das chuvas intensas, que variam nas diversas regiões do país. 

O síndico deve apontar no seu quadro de manutenção a limpeza periódica dos ralos para evitar o alagamento da cobertura pelo acúmulo de sujeira, que poderá ter como consequência a infiltração de água nos apartamentos localizados no último andar.  Outro cuidado refere-se à manutenção dos rufos e calhas, que, se estiverem avariados, também poderão causar infiltrações nos apartamentos e manchar a pintura externa da fachada. 

Para que as manutenções na área da cobertura e telhados sejam feitas com segurança, o síndico deve verificar os riscos que existem no local, tais como: se a cobertura possui gradil e se na área do telhado foi instalada a linha de vida, exigida pela NBR 35 da ABNT (Associação de Normas Técnicas), que aborda os cuidados no trabalho em altura. O profissional que for executar o trabalho nesta área precisará usar um cinto de segurança tipo paraquedista ligado à linha de vida. 

Outra questão que deve ser observada pelo gestor, antes do início da época das chuvas torrenciais, é o estado de conservação da impermeabilização da cobertura, dado que poderá acarretar infiltração no interior das caixas d’água e contaminação da água que é distribuída para os moradores.  Quanto aos telhados, ele deverá verificar se as telhas estão no lugar e se não estão quebradas. Uma nova apuração deve ser realizada sempre que houver uma forte chuva, com ventos e queda de granizo. 

 Além desses itens, não deve ser esquecido o para-raio, que deve ser inspecionado por profissional habilitado pelo menos uma vez por ano e imediatamente se houve a suspeita que tenha ocorrido uma queda de raio no condomínio ou nos edifícios vizinhos.  

O acompanhamento constante e as manutenções bem realizadas irão garantir ao síndico que, caso haja algum incidente, o seguro contratado fará a indenização solicitada. Para tanto, é preciso que o seguro do condomínio conste as seguintes coberturas: queda de raio, vendaval e granizo.   

A especialista: Rosely Benevides de Oliveira Schwartz é professora do curso “Administração de Condomínios e Síndico Profissional” da Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado (FECAP) e dos cursos 100% online de OCONDOMINIO. Contabilista e Administradora formada pela FAAP, possui MBA pela USP em Gerenciamento de Facilidades (Gestão Predial com foco na operação). Atua na área de consultoria para condomínios desde 1994. Autora do livro “Revolucionando o Condomínio”, participou do quadro “Chame o Síndico”, do Fantástico, na Rede Globo. É palestrante e autora de diversos textos publicados pela mídia especializada na área. 

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Pensando nisso, a FECAP oferece o curso de curta duração de “Administração de Condomínios e Síndico Profissional, Módulo I, II e III”. As atividades são totalmente on-line, com aulas ao vivo para todo o País, como se o aluno estivesse em uma sala de aula interagindo com a professora e os colegas. Estão abertas as inscrições para as turmas do ano que vem, com início em março.

Segundo a coordenadora do curso, Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, para atuar com responsabilidade na área da administração de condomínio, uma formação adequada é um diferencial. “Tanto condomínios residenciais como comerciais precisam atender a uma ampla legislação, que pode ser comparada às normas das empresas. Gerenciar bem o patrimônio significa ter um ambiente harmonioso, seguro, tranquilo e valorizado”, diz.

Os cursos oferecem aos participantes todos os subsídios necessários para gerenciar de forma eficiente qualquer condomínio. Como os módulos não são necessariamente sequenciais, o aluno pode, aleatoriamente, fazer qualquer um dos três (I, II e III), adequando-os à sua disponibilidade de tempo. No entanto, para ter a capacitação completa, é indispensável que o aluno curse as 122 horas dos três Módulos (I, II e III).

O público-alvo é formado por pessoas que são ou querem se tornar síndicos, profissionais de empresas administradoras de condomínios, síndicos profissionais, advogados, zeladores, gerentes prediais que buscam atualização e demais interessados.

Um importante diferencial do curso é o atendimento de dúvidas dado aos alunos pela professora, mesmo após o término do curso. Além do certificado e apostilas, os alunos do Módulo I também recebem um e-Book do Revolucionando o Condomínio, 15ª Edição, com 380 páginas. 

Curso de Curta Administração de Condomínios e Síndico Profissional 

Inscrições: até 26 de março de 2021 

Carga Horária: 122 horas ao todo 

Módulo I, a partir de 22/03 (52h) 

Módulo II, a partir de 07/04 (35h) 

Módulo III, a partir de 08/04 (35h) 

Investimento: R$ 1.050,00 – Conheça a política de descontos. 

Professora: Rosely Benevides de Oliveira Schwartz 

Inscrições e mais informações: CLIQUE AQUI! 

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Só a cidade de São Paulo possui cerca de 25 mil prédios e edifícios residenciais, que somam mais de cinco milhões de moradores, com previsão de crescimento do mercado imobiliário. Para atuar com responsabilidade nessa área, uma formação adequada é um diferencial.

PROFISSIONALIZAÇÃO

Segundo a Coordenadora do curso, Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, para que essas pessoas possam morar com segurança e tranquilidade, quem “coloca ordem” precisa administrar com eficiência e cumprir todas as exigências legais.

“Tanto condomínios residenciais como comerciais precisam atender a uma ampla legislação, que pode ser comparada às normas das empresas. Gerenciar bem o patrimônio significa ter um ambiente harmonioso, seguro, tranquilo e valorizado”, diz Schwartz.

CURSO ON-LINE PARA TODO O BRASIL

Pensando nisso, a FECAP oferece o curso de curta duração de “Administração de Condomínios e Síndico Profissional”. O curso oferece aos participantes todos os subsídios necessários para gerenciar de forma eficiente qualquer condomínio. Como os módulos não são necessariamente sequenciais, o aluno pode, aleatoriamente, fazer qualquer um dos três (I, II e III), adequando-os à sua disponibilidade de tempo. No entanto, para ter a capacitação completa, é indispensável que o aluno curse as 118 horas dos três Módulos (I, II e III).

O público-alvo é formado por pessoas que são ou querem se tornar síndicos, profissionais de empresas administradoras de condomínios, síndicos profissionais, advogados, zeladores, gerentes prediais que buscam atualização e demais interessados.

Um importante diferencial do curso é o atendimento de dúvidas dado aos alunos pela professora, mesmo após o término do curso. Além do certificado e apostilas, os alunos do Módulo I também recebem um exemplar do eBook Revolucionando o Condomínio, 15ª Edição.

Curso de Curta Duração – Administração de Condomínios e Síndico Profissional

Carga Horária: Módulo I 48h | Módulo II 35h | Módulo III 35h (118 horas ao todo)
Aulas do Módulo I: segundas-feiras, a partir de 14/09/2020 (12 encontros semanais), das 18h30 às 22h30
Aulas do Módulo II: quartas-feiras, a partir de 16/09/2020 (10 encontros semanais), das 19h às 22h30.
Aulas do Módulo III: quintas-feiras, a partir de 17/09/2020 (10 encontros semanais), das 19 às 22h30 – Contará com a participação de 4 especialistas
Investimento: R$ 1.050,00, de cada Módulo. Conheça nossa política de descontos.
Professora: Rosely Benevides de Oliveira Schwartz
Para inscrições e mais informações, clique aqui.

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